양도세 82.5% 시대, 다주택자가 합법적으로 세금을 줄이는 방법 3가지
2026년 현재 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 처분할 때 적용되는 최고 세율은 82.5%입니다. 지방소득세를 포함한 수치입니다. 양도차익 10억 원이 발생했을 때 세금으로 8억 원 이상을 내야 하는 구조입니다. 팔자니 세금이 너무 크고, 들고 있자니 보유세 부담이 이어지는 상황입니다.
그렇다고 선택지가 없는 건 아닙니다. 세법 테두리 안에서 세금 부담을 줄이는 방법이 존재합니다. 이 글에서는 2026년 현재 다주택자가 활용할 수 있는 절세 전략 3가지를 구체적으로 정리합니다. 단순한 개념 설명이 아니라, 어떤 상황에서 어떤 전략이 유리한지를 중심으로 다뤘습니다.
왜 82.5%인가, 세율 구조부터 이해해야 한다
절세 전략을 이해하려면 먼저 세율이 어떻게 구성되는지 알아야 합니다.
양도소득세 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%에서 45%까지 적용됩니다. 여기에 조정대상지역 내 다주택자는 중과세율이 추가됩니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트가 더해지고, 3주택자 이상은 30%포인트가 추가됩니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%가 별도로 부과됩니다.
이를 합산하면 3주택자 이상이 최고 세율 구간에서 주택을 처분할 경우 45% + 30% = 75%, 여기에 지방소득세 7.5%가 더해져 82.5%에 도달합니다. 현재 2026년 5월 9일 잔금 기준으로 중과세 유예가 적용 중입니다. 이 기간 안에는 중과세율이 붙지 않고 일반 세율만 적용됩니다. 유예 기간이 끝나면 위 세율이 그대로 부활합니다. 이 타이밍을 염두에 두고 전략을 세워야 합니다.
전략 1. 증여, 양도세보다 저렴한 선택이 될 수 있다
다주택자에게 증여는 세금이 많이 나온다는 인식이 있습니다. 그런데 지금처럼 양도세 중과가 82.5%까지 올라간 상황에서는 계산이 달라집니다. 증여세율은 과세표준에 따라 10%에서 50%까지 적용됩니다. 증여 재산이 30억 원을 초과할 때 최고세율 50%가 적용됩니다. 대부분의 경우 증여세율이 양도세 중과세율보다 낮습니다.
예를 들어 공시가격 8억 원짜리 아파트를 성인 자녀에게 증여할 경우를 가정해보겠습니다. 성인 자녀 공제 5,000만 원을 적용하면 과세표준은 7억 5,000만 원이고, 증여세는 대략 1억 9,000만 원 수준입니다. 같은 아파트를 중과세율로 팔 경우 양도차익에 따라 세금이 이보다 훨씬 높아질 수 있습니다.
다만 증여는 취득세가 발생합니다. 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택을 증여받으면 취득세율 12%가 적용됩니다. 이 부분을 포함해서 증여세와 취득세의 합계가 양도세보다 낮은지를 먼저 시뮬레이션해야 합니다. 추가로 2023년부터 증여 후 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어났습니다. 증여받은 자녀가 10년 안에 해당 주택을 팔면 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세를 계산합니다. 증여 후 바로 매도하는 방식의 절세는 더 이상 유효하지 않습니다.
전략 2. 법인 활용, 어떤 경우에 유효한가
개인 다주택자 규제가 강화되면서 법인을 통한 부동산 보유가 다시 주목받고 있습니다. 법인은 주택을 팔 때 법인세율이 적용됩니다. 과세표준 2억 원 이하는 9%, 2억~200억 원 구간은 19%입니다. 개인 양도세 중과 82.5%와 비교하면 세율 차이가 큽니다.
그러나 법인 활용이 무조건 유리한 건 아닙니다. 법인이 주택을 보유하면 종합부동산세 부담이 개인보다 큽니다. 법인 보유 주택에는 종부세 최고세율 5%가 적용되고, 세 부담 상한 적용도 개인과 다릅니다. 단기 매매 차익을 목적으로 하는 경우에는 법인이 유리할 수 있지만, 장기 보유를 계획한다면 오히려 세 부담이 커질 수 있습니다.
법인 설립과 운영에는 회계 비용, 법인세 신고 비용 등 부대비용도 발생합니다. 법인 전환은 세무사와 충분히 상담한 뒤에 결정해야 합니다.
전략 3. 비규제지역 투자, 중과세 없이 수익을 지키는 방법
서울과 수도권 조정대상지역이 막혀 있다면 비규제지역으로 시선을 돌릴 수 있습니다. 비규제지역은 다주택자에게도 양도세 중과가 적용되지 않습니다. 기본세율인 6~45%만 부담하면 됩니다. 취득세 중과도 조정대상지역보다 낮습니다.
2026년 하반기부터 입주 물량이 급감하는 지방 도시들이 주목받는 이유가 여기 있습니다. 공급이 줄면 전세가율이 올라가고, 전세가율 회복은 매매 가격 지지력이 생긴다는 신호입니다. 반도체 클러스터 배후 도시나 산업 인프라가 집중되는 지역 중 3년 내 신규 입주 물량이 적은 곳이 진입 타이밍을 재기 좋은 지역입니다.
단 비규제지역이라도 투자 전에 확인해야 할 것들이 있습니다. 해당 지역의 인구 추이, 고용 기반, 미분양 물량, 전세가율 변화를 먼저 파악해야 합니다. 단순히 비규제지역이라는 이유만으로 진입하면 유동성 리스크를 떠안을 수 있습니다.
세 가지 전략의 공통 전제, 시뮬레이션 먼저 해야 한다
증여, 법인, 비규제지역 투자 모두 어떤 상황에서나 유리한 게 아닙니다. 보유 물건의 공시가격, 양도차익 규모, 보유 기간, 가족 관계, 자금 계획에 따라 유불리가 완전히 달라집니다.
특히 증여는 증여세와 취득세를 합한 금액이 양도세보다 낮은지를 먼저 계산해야 하고, 법인은 장기 보유 시 종부세 부담을 감안해야 하며, 비규제지역은 지역별 수급 분석이 선행돼야 합니다.
세법은 매년 바뀝니다. 2026년 5월 9일 중과세 유예 종료를 앞두고 세율 구조가 다시 변화하는 시점입니다. 큰 금액이 걸린 결정인 만큼, 전략의 방향을 잡은 뒤에는 반드시 세무사 상담을 통해 내 상황에 맞는 수치를 확인해야 합니다.