5월 9일 넘긴 잠실 다주택자, 양도세 계산해봤더니 3억이 더 나왔다
5월 9일이 지났습니다. 잠실에 아파트 2채를 가진 다주택자라면 지금 이 순간부터 양도세 계산이 완전히 달라집니다. 4년간 이어져온 중과 유예가 끝났거든요. 5월 10일부터 조정대상지역에서 집을 파는 다주택자는 기본세율에 20~30%포인트가 추가됩니다. 장기보유특별공제도 사라집니다. 잠실엘스 시세 차익 14억원을 기준으로 직접 계산해봤더니 세금이 3억원 이상 차이가 났습니다. 이 글에서는 중과 재개로 세금이 실제로 얼마나 달라지는지, 어떤 경우에 해당하는지, 그리고 지금 다주택자라면 어떻게 해야 하는지를 정리합니다.
82.5%가 최고세율인 이유, 중과세율 구조부터 이해해야 한다
양도소득세 기본세율은 6%에서 45%까지입니다. 과세표준이 높을수록 세율이 올라가는 누진세 구조입니다. 여기서 끝이 아닙니다. 조정대상지역 내 다주택자는 이 기본세율에 중과세율이 추가됩니다.
2주택자는 기본세율에 20%포인트가 더해집니다. 3주택 이상은 30%포인트가 더해집니다. 기본세율 최고구간인 45%에 30%포인트를 더하면 75%입니다. 여기에 지방소득세 10%가 붙으면 실효세율이 82.5%까지 올라갑니다. 10억원 차익이 나는 집을 팔면 세금만 8억원이 넘을 수 있다는 뜻입니다.
장기보유특별공제까지 사라지는 게 더 큰 문제입니다. 유예 기간에는 10년 이상 보유한 주택에 최대 30%까지 공제를 받을 수 있었습니다. 5월 10일부터는 중과 대상 주택에 장기보유특별공제 자체가 적용되지 않습니다. 10년 버텼어도 오래 보유한 혜택을 전혀 못 받는 구조가 된 겁니다.
보유 기간별로도 세율이 달라집니다. 1년 미만 보유하다 팔면 양도차익의 70%가 세금입니다. 1년 이상 2년 미만은 60%이거나 기본세율에 중과세율을 더한 것 중 더 큰 금액을 냅니다. 2년 이상 보유한 경우에는 기본세율에 2주택자 20%포인트, 3주택자 30%포인트가 더해집니다.
실제로 세금이 얼마나 달라지나, 잠실 아파트 사례로 계산하면
숫자로 보면 차이가 더 선명하게 보입니다. 서울 조정대상지역에 집을 2채 가진 2주택자가 15년 보유한 아파트를 파는 경우를 가정합니다. 양도차익은 10억원입니다.
유예 기간 내에 팔았다면 장기보유특별공제 30%를 받아 과세표준이 7억원으로 줄어듭니다. 여기에 기본세율을 적용하면 양도세가 약 2억 5000만원 수준입니다. 지방소득세 포함 약 2억 7000만원입니다.
5월 10일 이후에 팔면 장기보유특별공제가 없어집니다. 과세표준이 10억원 그대로 유지됩니다. 기본세율에 20%포인트가 더해진 65%가 적용됩니다. 양도세가 약 5억 5000만원 수준으로 뛰어오릅니다. 지방소득세 포함 약 6억원입니다. 같은 집을 팔아도 세금 차이가 3억원 넘게 납니다.
잠실엘스를 2022년 17억원에 매수해 31억원에 매도한다고 가정하면 시세 차익이 14억원입니다. 중과 없이 팔면 세금이 약 3억원대인데 중과가 적용되면 7억원 이상으로 두 배 넘게 뛰는 계산이 나옵니다.
지금 다주택자라면 어떻게 해야 하나, 선택지와 현실을 따져보면
5월 9일이 지난 지금 다주택자가 선택할 수 있는 카드는 세 가지입니다.
첫째는 그냥 버티는 겁니다. 팔면 세금이 크게 나오니 차라리 들고 있겠다는 선택입니다. 이 선택을 하는 다주택자가 늘어날수록 매물이 줄어듭니다. 매물이 줄면 집값 하방이 단단해지는 구조가 만들어집니다. 정부가 집값을 잡으려고 세금을 올렸는데 오히려 집값을 지지하는 결과로 이어질 수 있다는 분석이 나오는 이유입니다.
둘째는 증여입니다. 양도세 대신 증여세와 취득세를 내는 방식입니다. 차익이 크고 장기 보유한 강남 핵심 단지는 자녀에게 증여하고 상대적으로 차익이 적은 수도권 외곽 주택은 매도하는 방식이 거론됩니다. 다만 조정대상지역 내 시가 3억원 이상 주택을 증여하면 수증자에게 취득세 12%가 부과됩니다. 1세대 1주택자가 배우자나 직계비속에게 증여할 경우에만 기본세율 3.5%가 적용됩니다. 증여도 반드시 세무사 상담이 필요합니다.
셋째는 파는 겁니다. 세금이 크게 나와도 지금 처분하는 게 낫다는 판단이 서는 경우입니다. 앞으로 보유세가 더 강화될 가능성, 집값이 조정받을 가능성, 다른 투자처로 자금을 옮겨야 하는 필요성 등을 종합적으로 따져야 합니다.
어떤 선택이 맞는지는 보유 주택 수, 보유 기간, 시세 차익, 다른 자산 현황에 따라 완전히 달라집니다. 지금 다주택자라면 세무사와 함께 보유 주택별로 시나리오를 계산해보는 게 가장 현실적인 첫 단계입니다. 세금이 얼마나 나오는지를 알아야 버틸지 팔지 증여할지를 판단할 수 있습니다.