대한민국은 왜 주식 대신 '콘크리트'를 택할까
정부가 밸류업 프로그램이니 주식 시장 활성화니 할 때마다 결과는 제자리걸음입니다. 한국인이 부동산에 집착하기 때문이라는 설명이 자주 나오지만 이것은 집착이 아니라 합리적 선택입니다. 자본의 생리와 한국 산업 구조를 들여다보면 이 질문의 답이 명확하게 나옵니다. 세 가지로 정리합니다.
이유 1. ROE의 저주, 낡은 엔진으로 달리는 한국 기업들
자본은 이문이 많이 남는 곳으로 흐릅니다. 코리아 디스카운트 얘기가 나올 때마다 여러 이유가 거론되지만 핵심은 한국 기업들의 자본 효율성 저하입니다.
한국 경제를 지탱하는 반도체, 자동차, 석유화학은 전형적인 대규모 장치 산업입니다. 공장 하나 짓는 데 수조 원이 먼저 나가고 기술 격차를 유지하려면 매년 막대한 R&D 비용을 쏟아부어야 합니다. 수익의 상당 부분을 다시 기계와 설비에 재투자해야 하고 감가상각비도 큽니다. 주주에게 돌아갈 몫이 구조적으로 줄어들 수밖에 없는 구조입니다.
미국 빅테크는 다릅니다. 무형 자산 기반으로 높은 이익률을 기록하면서 자본을 끌어당깁니다. ROE를 비교해보면 한국 상장사들의 평균이 글로벌 주요국 대비 현저히 낮습니다. 돈을 맡겨봐야 불어나는 속도가 더딘 구조에서 주식을 선택할 이유가 없습니다.
반면 부동산은 레버리지를 활용하면 ROE가 수십 퍼센트까지 올라갑니다. 10억 원짜리 아파트에 5억 원을 대출받아 매수하고 집값이 2억 원 오르면 자기자본 5억 원 기준 수익률이 40%입니다. 합리적인 자본이 어디로 흘러가는지는 이 계산 하나로 설명됩니다.
이유 2. 지불 의사의 비극, 1억짜리 삼성 냉장고는 없다
경제학에서 자산의 가치는 수요자가 얼마를 지불할 용의가 있느냐에 의해 결정됩니다. 한국 시장에서 이 지불 의사가 가장 극명하게 갈리는 지점이 공산품과 부동산의 경계입니다.
200만 원짜리 스마트폰에는 가성비를 따집니다. 한국 기업이 만드는 제품 중 1억 원이 넘는 고부가가치 사치재는 사실상 없습니다. 소비자가 거액을 기꺼이 내고 싶어 하는 브랜드 파워가 없는 것입니다.
아파트는 완전히 다릅니다. 서울 핵심지 아파트는 10억, 20억, 50억이 넘어도 더 오를 것이라는 기대와 주거 서비스라는 실물 가치가 결합되면서 전 국민적 지불 의사를 끌어냅니다. 주식 시장에서 1억 원은 상당한 투자금이지만 부동산 시장에서 1억 원은 지방 소형 아파트 전세 보증금 수준입니다. 체급이 다릅니다.
이 구조가 바뀌지 않는 한 주식 시장으로의 자금 유입은 제한적일 수밖에 없습니다.
이유 3. 지배구조의 불투명성, 자본은 진실만을 쫓는다
자본은 정치적 수사나 정책 유도에 움직이지 않습니다. 안전과 수익이라는 진실만을 쫓아 움직입니다. 한국 주식 시장은 그 진실 앞에서 반복적으로 신뢰를 잃고 있습니다.
불투명한 지배구조가 원인입니다. 소액주주 권리보다 대주주 사익이 우선시되는 물적 분할, 불공정한 합병 비율, 낮은 배당 성향이 반복됩니다. 내 돈을 맡겼는데 주인인 내가 아니라 경영진이 더 이득을 본다는 불신이 장기 투자를 막는 결정적 요인입니다.
반면 부동산은 등기라는 확실한 소유권과 인플레이션 헤지 기능을 갖추고 있습니다. 실적 발표 하나에 반 토막 날 수 있는 주식과 달리 물리적 실체가 있고 인구 밀집 지역의 희소성은 시간이 갈수록 정직하게 반영됩니다.
금융 시스템도 부동산 편입니다. 은행은 주식 투자를 위해 5억 원을 빌려주지 않지만 아파트를 담보로는 기꺼이 내어줍니다. 자본을 동원하는 힘 자체가 부동산에 집중된 구조입니다.
국민 탓이 아니라 시스템 탓이다
한국 자본이 부동산에 묶여 있는 것은 투기적 성향 때문이 아닙니다. 기업들과 금융 시스템이 자본의 신뢰를 얻지 못한 결과입니다.
부동산 규제를 강화해도 주식 시장이 부동산보다 더 크고 투명한 부를 제공한다는 것을 증명하지 못하는 한 이 흐름은 바뀌지 않습니다. 필요한 것은 강압적인 정책이 아닙니다. 한국 기업들이 글로벌 시장에서 높은 가격을 받아도 사고 싶은 브랜드 가치를 만들고 주주 가치를 부동산 등기만큼 확실하게 보장하는 금융 정상화가 먼저입니다.
그때서야 비로소 이 거대한 자본이 혁신을 향한 주식 시장으로 흘러들어갈 수 있습니다.