다주택자 양도세 중과 유예 종료 전 꼭 알아야 할 절세 전략 4가지
2026년 5월 9일. 다주택자라면 이 날짜를 달력에 굵게 표시해둬야 합니다. 이날까지 잔금을 치르는 매도 거래에는 양도세 중과가 적용되지 않습니다. 유예가 끝나면 세율 구조가 완전히 달라지고, 같은 집을 같은 가격에 팔아도 내야 하는 세금이 수억 원 단위로 벌어집니다. 이 글에서는 유예 기간 안에 세금을 최대한 줄일 수 있는 실전 전략 4가지를 구체적인 수치와 함께 정리합니다. 세법 용어보다 실제 내 세금이 얼마나 달라지는지에 집중했습니다.
중과세 유예가 끝나면 세율이 얼마나 달라지나
먼저 숫자부터 확인해야 합니다.
지금은 다주택자가 집을 팔아도 일반 세율인 6~45%만 적용됩니다. 유예가 종료되면 여기에 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트가 추가됩니다. 지방소득세까지 포함하면 최대 82.5%까지 올라갑니다.
실제로 수치로 비교해보면 차이가 더 명확합니다. 양도차익 10억 원을 기준으로 계산하면, 유예 기간 내 매도 시 세금은 대략 3억 5,000만~4억 원 수준입니다. 유예 종료 후 3주택자 기준으로는 같은 차익에 7억~8억 원 이상의 세금이 붙습니다. 파는 시기 하나가 4억 원 이상의 차이를 만드는 겁니다.
5월 9일 기준은 계약일이 아니라 잔금일입니다. 계약을 4월에 했더라도 잔금을 5월 10일 이후에 치르면 중과세가 적용됩니다. 매도 일정을 잡을 때 반드시 잔금 날짜를 기준으로 역산해야 합니다.
전략 1. 장기보유특별공제, 다주택자는 지금만 적용된다
장기보유특별공제는 오래 보유한 부동산을 팔 때 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 보유 기간이 길수록 공제율이 높아지는 구조입니다.
현행 기준으로 3년 이상 보유하면 6%부터 시작해서, 15년 이상이면 최대 30%까지 공제가 적용됩니다. 양도차익이 10억 원이고 15년 이상 보유했다면, 3억 원이 세금 계산 기준에서 빠집니다. 이 3억 원에 붙는 세금만 해도 1억 원을 훌쩍 넘습니다.
문제는 유예가 끝난 이후입니다. 다주택자는 중과세가 적용되는 순간 장기보유특별공제 혜택이 사라집니다. 공제율이 0%가 된다는 뜻입니다. 15년을 들고 있었어도 중과세 구간에서는 이 공제가 전혀 작동하지 않습니다.
결론적으로 오래 보유한 집일수록, 차익이 클수록, 지금 이 유예 기간 안에 매도해야 절세 효과가 극대화됩니다. 반대로 유예 종료 이후에 파는 건 중과세율 적용과 장기보유특별공제 박탈이라는 이중 타격을 동시에 받는 겁니다.
전략 2. 연도 쪼개기, 같은 집을 다른 해에 팔면 세율이 낮아진다
양도세는 1월 1일부터 12월 31일까지 1년 동안 발생한 양도차익을 모두 합산해서 세율을 적용합니다. 이 구조를 이해하면 매도 시점을 분산하는 것만으로도 세금을 크게 줄일 수 있습니다. 예를 들어 집 두 채를 모두 2026년 상반기에 팔면, 두 채의 양도차익이 합산되어 높은 세율 구간이 적용됩니다. 각각 4억 원씩 차익이 나는 두 채라면 합산 8억 원에 대한 세율이 적용됩니다.
반면 한 채는 2025년에 팔고 나머지 한 채는 2026년 5월 9일 이전에 잔금을 치르면, 각각 4억 원에 대한 세율이 따로 적용됩니다. 누진세 구조에서 합산 과세와 분리 과세의 세율 차이는 수천만 원에서 1억 원 이상까지 벌어질 수 있습니다.
다만 2025년 매도분은 이미 지난 과세 연도이기 때문에 지금 활용할 수 있는 방법은 아닙니다. 아직 두 채 이상을 보유 중이고 올해 안에 모두 정리할 계획이라면, 한 채를 먼저 매도한 뒤 나머지 한 채의 잔금일을 다음 과세 연도로 넘기는 방식을 고려해볼 수 있습니다. 이 경우에도 중과세 유예 데드라인을 반드시 확인해야 합니다.
전략 3. 차익이 적은 집부터 팔아야 한다
다주택자가 여러 채를 정리할 때 가장 많이 하는 실수가 차익이 큰 집부터 파는 겁니다. 이 순서가 잘못되면 주택 수 감소 타이밍을 놓쳐 불필요한 중과세를 더 내는 경우가 생깁니다. 올바른 순서는 차익이 적은 집을 먼저 매도해서 주택 수를 줄이는 겁니다. 3주택자가 한 채를 먼저 팔아 2주택자가 되면, 나머지 두 채를 팔 때 적용되는 중과 세율 자체가 낮아집니다. 3주택 기준 중과세율과 2주택 기준 중과세율은 10%포인트 차이가 납니다.
차익이 적은 집을 먼저 팔아 주택 수를 줄인 뒤, 차익이 큰 집은 낮은 중과 구간이나 일반 세율이 적용될 수 있는 상황을 만들고 파는 순서가 세금 최소화의 기본 전략입니다.
전략 4. 부담부 증여, 지금이 유리한 이유
집이 급하게 팔리지 않거나 자녀에게 자산을 이전할 계획이 있다면 부담부 증여를 검토할 수 있습니다.
부담부 증여는 전세보증금이나 담보대출이 걸린 집을 증여할 때, 그 채무 부분을 자녀가 인수하는 구조입니다. 세법에서는 이 채무 인수 부분을 '양도'로 봅니다. 즉, 전체 집을 증여하는 게 아니라 채무만큼은 팔았다고 처리하는 방식입니다.
지금이 유리한 이유가 여기 있습니다. 양도로 처리되는 채무 부분에 대한 양도세가 현재는 중과세 없이 일반 세율로 계산됩니다. 유예가 끝나면 이 부분에도 중과세가 붙을 수 있습니다.
예를 들어 시가 10억 원짜리 집에 전세보증금 5억 원이 걸려 있다면, 5억 원은 양도로, 나머지 5억 원은 증여로 처리됩니다. 양도 부분의 양도세는 지금 일반 세율로 계산되고, 증여 부분은 증여세 기준으로 별도 계산됩니다. 집값을 지키면서 다주택자 지위를 벗어나는 방법 중 하나입니다.
단, 부담부 증여는 양도세와 증여세가 동시에 발생하고 자녀의 채무 인수 능력, 취득세 등 변수가 많습니다. 반드시 세무사 상담을 거쳐야 하고, 단순히 세금이 줄어든다는 이유만으로 선택하면 오히려 손해가 날 수 있습니다.
매도 전 반드시 챙겨야 할 서류
양도세를 계산할 때 취득가액을 높게 잡을수록 과세 대상 차익이 줄어듭니다. 집을 보유하는 동안 지출한 리모델링, 인테리어, 시설 교체 비용은 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
샤시 교체, 보일러 교체, 확장 공사, 주방 리모델링 등의 영수증을 모두 챙겨야 합니다. 이 비용들이 누적되면 수백만 원에서 수천만 원의 차익이 줄어드는 효과가 있습니다. 영수증이 없으면 인정받기 어려우니 지금이라도 관련 서류를 정리해두는 것이 좋습니다.
정리하면
2026년 5월 9일 잔금 기준으로 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 이 기간 안에 매도를 완료하면 일반 세율 적용, 장기보유특별공제 유지라는 두 가지 혜택을 동시에 누릴 수 있습니다.
차익이 적은 집부터 팔아 주택 수를 줄이고, 가능하면 과세 연도를 나눠 세율 구간을 낮추고, 매도가 어려운 물건은 부담부 증여를 검토하는 것이 이번 유예 기간을 가장 효과적으로 활용하는 방법입니다.
양도세는 매도 시점 하나로 수억 원이 갈리는 세금입니다. 전략 없이 움직이면 유예 기간이 있어도 손해를 봅니다. 매도 계획이 있다면 지금 당장 세무사와 상담 일정을 잡는 것이 먼저입니다.