부동산 보유세 6월 1일 기준일, 매도자는 5월 29일 매수자는 6월 2일 잔금이 답이다
부동산을 팔거나 살 계획이 있다면 6월 1일이라는 날짜를 반드시 기억해야 합니다. 이 하루가 그해 재산세와 종합부동산세를 누가 내느냐를 결정하거든요. 6월 1일 현재 부동산을 소유한 사람이 그해 보유세 전액을 부담합니다. 하루 차이로 수백만원에서 수천만원의 세금이 달라질 수 있습니다. 매도자라면 5월 31일 이전에 잔금을 받아야 유리하고, 매수자라면 6월 2일 이후 잔금을 치러야 그해 보유세를 피할 수 있습니다. 이 글에서는 6월 1일 기준일이 왜 중요한지, 매도자와 매수자가 각각 어떤 전략을 써야 하는지를 정리합니다.
6월 1일 보유세 기준일이란 무엇인가, 하루 차이로 세금이 달라진다
재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 부동산을 소유한 사람에게 부과됩니다. 이 날짜를 과세기준일이라고 합니다. 쉽게 말해 6월 1일 자정 기준으로 등기부등본에 내 이름이 올라가 있으면 그해 보유세를 전부 내야 합니다.
재산세는 7월과 9월 두 번에 나눠 고지됩니다. 종합부동산세는 12월에 고지됩니다. 그런데 이 세금들의 납세 의무는 모두 6월 1일 하루에 결정됩니다. 1월부터 5월까지 보유하다가 5월 31일 잔금을 받고 매도했다면 그해 보유세는 매수자가 냅니다. 반대로 6월 2일에 잔금을 치르고 매수했다면 그해 보유세는 전 소유자가 냅니다.
서울 아파트 기준으로 보유세가 얼마나 차이 나는지 보면 이 날짜가 얼마나 중요한지 실감이 됩니다. 시세 10억원 아파트 기준으로 재산세가 연 100만~200만원 수준입니다. 공시가격 기준으로 종합부동산세 대상이 되는 고가 주택은 보유세 합산이 수백만원에서 수천만원까지 올라갑니다. 잔금일을 하루 조정하는 것만으로 이 세금을 피하거나 부담할 수 있습니다.
잔금일 기준이라는 점도 중요합니다. 계약일이 아니라 잔금일 기준으로 소유권이 이전됩니다. 5월에 계약했어도 잔금을 6월 2일 이후에 치르면 그해 보유세는 전 소유자가 부담합니다.
매도자 전략, 5월 29일까지 잔금을 받아야 하는 이유
매도자 입장에서 6월 1일 기준일 전략은 단순합니다. 5월 31일 이전에 잔금을 받으면 그해 보유세를 내지 않아도 됩니다.
그런데 왜 5월 31일이 아니라 5월 29일일까요. 5월 31일이 토요일이거든요. 잔금일이 주말이면 등기 이전이 다음 영업일인 6월 2일 월요일에 처리될 수 있습니다. 등기 이전이 6월 2일에 되면 6월 1일 기준으로는 여전히 매도자 소유로 남아 있게 됩니다. 그래서 실질적으로 안전한 잔금일은 5월 29일 목요일입니다.
5월 29일 잔금을 받으면 5월 30일 금요일에 등기 이전이 완료됩니다. 6월 1일 기준으로는 이미 매수자 명의로 넘어가 있어 매도자는 그해 보유세를 내지 않습니다. 잔금일을 5월 29일로 맞추는 게 매도자에게 가장 안전한 전략입니다.
다주택자라면 이 전략이 더 중요합니다. 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 재개됐습니다. 규제지역 내 다주택자는 기본세율에 중과세율이 추가됩니다. 여기에 6월 1일 이후에 잔금을 받으면 보유세까지 추가로 부담하는 이중 부담이 생깁니다. 매도를 결정했다면 5월 29일 잔금을 목표로 일정을 잡는 게 유리합니다.
매수자 전략, 6월 2일 이후 잔금을 치러야 그해 보유세를 피한다
매수자 입장에서는 반대입니다. 6월 1일 이전에 잔금을 치르면 그해 보유세를 전액 부담해야 합니다. 5월에 잔금을 내고 취득하면 1월부터 5월까지 전 소유자가 보유한 기간의 세금까지 내가 내는 구조가 되는 거죠.
6월 2일 이후 잔금을 치르면 그해 보유세는 전 소유자가 부담합니다. 나는 다음 해 6월 1일 이후 처음으로 보유세를 내게 됩니다. 사실상 1년치 보유세를 아끼는 효과가 있습니다.
매수자 입장에서 6월 2일 잔금 전략을 쓰려면 계약 단계에서 잔금일을 협의해야 합니다. 매도자 입장에서는 5월 29일 전 잔금을 원하고, 매수자 입장에서는 6월 2일 이후를 원하기 때문에 협상이 필요합니다. 이 협상에서 잔금일 조정을 대가로 매매가를 소폭 조정하는 경우도 있습니다. 보유세 부담액이 크다면 매수자가 매매가를 낮추는 대신 잔금일을 앞당기는 협상도 가능합니다.
6월 1일이 열흘 앞으로 다가왔습니다. 지금 잔금 일정을 조율 중이라면 오늘 당장 매도자 혹은 매수자와 잔금일을 다시 확인해보세요. 하루 차이가 수백만원의 세금을 결정합니다. 이미 잔금일이 6월 1일 전후로 잡혀 있다면 변경이 가능한지를 지금 확인하는 게 가장 현실적인 대응입니다.