보유세가 오르면 어떻게 해야 하나, 매도·증여·보유 판단 기준
집값이 올랐냐 내렸냐보다 이 집을 계속 들고 있는 게 맞냐는 질문이 자산가들 사이에서 본격적으로 나오고 있습니다. 보유세 부담이 빠르게 커지고 있기 때문입니다. 한국의 GDP 대비 부동산 보유세 비율은 0.6%로 영국 3.3%, 미국 2.8%, 일본 2.1%에 비해 낮은 수준입니다. 그러나 공시가격 현실화가 진행되면 이 수치는 빠르게 올라갑니다. 일본의 고정자산세 세율은 1.4%이며 3년마다 재평가합니다. 한국의 보유세 실효세율이 일본 수준으로 올라가면 지금보다 세 부담이 크게 늘어나는 구조입니다. 이 글에서는 보유세 부담이 커지는 상황에서 매도, 증여, 보유 중 어떤 선택이 유리한지 판단 기준을 정리합니다.
지금 보유세가 얼마나 오르고 있나
2026년 공시가격 상승률은 전국 평균 9.16%입니다. 서울은 약 18.67%, 성동구는 29.04%, 강남3구는 23~26% 올랐습니다.
주요 단지 보유세 변화를 보면 격차가 뚜렷합니다. 강남구 신현대 9차 전용 84㎡는 2025년 1,858만 원에서 2026년 2,919만 원으로 57.1% 증가합니다. 마포래미안푸르지오는 289만 원에서 439만 원으로 52.1% 늘어납니다. 반면 노원구 풍림아파트는 66만 원에서 71만 원으로 7.1% 증가에 그칩니다.
같은 서울 안에서도 지역에 따라 세금 인상폭이 7%에서 57%까지 벌어집니다. 자산 가치는 올랐는데 현금 흐름이 보유세 부담을 감당하지 못하는 상황이 현실화되고 있습니다.
보유세 부담이 커질 때 선택지는 세 가지다
보유세가 감당하기 어려운 수준으로 오르면 선택지는 매도, 증여, 보유 세 가지입니다. 어떤 선택이 유리한지는 개인 상황에 따라 다릅니다.
선택 1. 매도, 언제 파는 것이 유리한가
매도가 유리한 경우는 두 가지입니다. 첫째는 보유세를 감당할 현금 흐름이 없는 경우입니다. 연간 보유세가 2,000만 원을 넘어서는데 임대 수익이나 다른 현금 흐름이 이를 충당하지 못한다면 버티기보다 정리하는 것이 나을 수 있습니다.
둘째는 양도세 중과 유예 기간을 활용하는 경우입니다. 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 2026년 5월 9일 종료됩니다. 이 날짜 이전에 잔금을 치르면 중과세 없이 매도할 수 있습니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트가 추가되는 중과세가 5월 10일 이후부터 적용됩니다. 양도차익이 클수록 이 차이가 수억 원 단위로 벌어집니다.
매도 타이밍을 설계할 때는 잔금 일정을 역산해야 합니다. 계약은 4월에 해도 잔금이 5월 10일 이후라면 중과세가 적용됩니다.
선택 2. 증여, 절세 효과를 누리려면 10년을 봐야 한다
증여가 유리한 경우는 장기 자산 승계를 계획하는 경우입니다. 증여를 통해 고가 자산을 자녀에게 이전하면 보유세 부담을 분산할 수 있습니다.
그러나 증여 이월과세 기간이 10년입니다. 가족에게 증여받은 부동산을 매각할 때 증여자가 당초 취득한 가격 기준으로 양도세를 계산합니다. 증여 후 10년 이내에 매각하면 증여세와 양도세를 이중으로 부담할 수 있습니다. 단기 차익을 노린 증여 후 매각은 오히려 세금 부담이 커집니다.
2026년부터 가족 간 저가 거래에 무상취득세율 최대 12%가 적용됩니다. 시가보다 현저히 낮은 가격으로 자녀에게 넘기는 방식은 이제 사실상 차단됐습니다. 정식 증여 절차를 밟는 것이 유일한 선택지입니다.
증여를 선택한다면 공시가격이 오르기 전 시점이 상대적으로 유리합니다. 증여세 과세 기준이 공시가격과 연동되기 때문입니다.
선택 3. 보유, 언제까지 버티는 것이 맞는가
보유가 유리한 경우는 두 가지입니다. 첫째는 보유세를 충분히 감당할 수 있는 현금 흐름이 있는 경우입니다. 임대 수익이나 다른 자산에서 발생하는 현금 흐름이 보유세를 상회한다면 버티는 것이 합리적입니다.
둘째는 장기 시세 상승이 확실한 핵심 입지 단지를 보유한 경우입니다. 보유세 부담이 늘어도 자산 가치 상승이 이를 압도한다면 매도보다 보유가 유리합니다.
보유를 선택할 때 반드시 계산해야 할 것이 있습니다. 연간 보유세 부담이 자산 가치 상승률의 몇 퍼센트를 갉아먹는지입니다. 예를 들어 30억 원짜리 단지의 연간 보유세가 3,000만 원이라면 자산 가치가 연 1% 이상 오르지 않으면 보유 명분이 약해집니다.
지금 당장 해야 할 시뮬레이션
어떤 선택을 하든 먼저 숫자를 확인해야 합니다.
첫째는 현재 보유세 확인입니다. 국토교통부 부동산공시가격알리미 사이트에서 올해 공시가격을 확인하고 재산세와 종합부동산세를 계산해야 합니다. 위택스 보유세 계산기를 활용하면 됩니다.
둘째는 5년 후 보유세 시뮬레이션입니다. 공시가격이 매년 10% 오른다고 가정하면 5년 후 보유세가 얼마가 되는지를 계산합니다. 그 금액을 현금 흐름으로 감당할 수 있는지를 확인해야 합니다.
셋째는 매도 시 세금 계산입니다. 현재 양도차익 기준으로 5월 9일 이전 매도 시 세금과 이후 매도 시 세금을 비교해봐야 합니다. 다주택자라면 이 차이가 수천만 원에서 수억 원 단위가 될 수 있습니다.
보유세는 예고 없이 오릅니다. 막연하게 오르겠지 생각하기보다 내 보유 자산의 보유세가 두 배로 오르면 월 현금 흐름이 얼마나 달라지는지를 숫자로 확인하는 것이 지금 해야 할 첫 번째 행동입니다.