삼성물산이 허리를 숙였다, 압구정4구역 책임준공확약의 파장
시공능력 1위 건설사가 스스로 리스크를 떠안았습니다. 삼성물산이 압구정4구역 재건축 수주를 위해 책임준공확약서를 제출했습니다. 지체상금에 공기 지연 시 금융비용 부담 조항까지 달린 채로요. 수십 년간 브랜드만으로 수주를 따내던 회사가, 이번에는 먼저 조건을 내밀었습니다. 업계에서는 이 한 장의 문서가 압구정 재건축 수주전을 넘어 서울 정비사업 시장 전체의 판을 바꿀 수 있다는 말이 나오고 있습니다.
책임준공확약, 왜 대형사들이 기피해왔나
책임준공확약, 줄여서 책준은 시공사가 조합에 쓰는 일종의 각서입니다. 핵심은 단순합니다. 약속한 날짜에 반드시 공사를 끝내겠다, 못 끝내면 그에 따른 손해를 시공사가 책임지겠다는 내용입니다.
조합 입장에서는 당연히 받고 싶은 문서입니다. 재건축은 처음부터 끝까지 변수의 연속입니다. 인허가 지연은 수년 단위로 사업을 멈춰 세우기도 하고, 조합 내부 갈등이나 공사비 분쟁이 터지면 공사 자체가 중단되는 경우도 있습니다.
이 모든 과정에서 공사가 늦어지면 그 피해는 이자 비용, 생활 불편, 재산 가치 하락 등의 형태로 고스란히 조합원에게 돌아옵니다. 시공사가 이 리스크를 책임지겠다고 문서로 확약해주는 건 조합원 입장에서 가장 강력한 안전장치입니다.
반면 시공사에게는 전혀 다른 이야기입니다. 지금처럼 공사비가 오르고 원자재 가격이 불안정한 시장에서 공기 지연 책임까지 떠안으면, 수익성 계산이 수주 단계부터 복잡하게 꼬입니다. 예상치 못한 변수 하나가 지체상금과 금융비용으로 이어지고, 그게 쌓이면 수주 자체가 독이 되는 상황도 벌어질 수 있습니다.
그래서 대형 건설사일수록 책준에 소극적이었습니다. 브랜드 파워가 강할수록 굳이 추가 위험을 자처할 이유가 없었으니까요. 조합원들이 래미안, 힐스테이트, 자이 같은 브랜드를 원하는 한, 책준 없이도 경쟁에서 유리한 고지를 점할 수 있었습니다.
삼성물산은 그 중에서도 가장 대표적인 사례였습니다. 시공능력 1위, 래미안이라는 브랜드 자산이 있는 회사가 굳이 지체상금까지 달린 책준을 낼 이유가 없었습니다. 실제로 삼성물산이 국내 정비사업 조합에 책준을 제출한 건 이번이 처음입니다.
왜 지금, 왜 압구정4구역인가
압구정4구역은 서울 강남구 압구정동 한강변에 들어서는 대규모 재건축 사업지입니다. 완공 이후 초고가 주거단지가 형성될 것이 확실시되는 곳으로, 시세 상승 기대감과 브랜드 노출 효과가 동시에 따라오는 사업지입니다. 대형 건설사 입장에서는 어떤 조건을 달더라도 수주하고 싶은 곳입니다.
그런데 지금 압구정 일대 재건축 시장의 분위기가 달라졌습니다. 인근 구역에서 경쟁 건설사들이 책임준공 조건을 앞세우며 수주전에 뛰어들면서, 조합원들의 기대 수준이 이미 높아진 상태입니다. 책준 없이 협상 테이블에 앉는 건 처음부터 불리한 위치에서 시작하는 것과 다름없는 분위기가 형성됐습니다.
삼성물산은 이 상황에서 승부수를 던졌습니다. 조합이 제시한 서식을 수정 없이 그대로 받아들이는 방식으로요. 지체상금 조항, 공기 지연 시 금융비용 부담 조항까지 달린 서식을 그대로 수용했다는 건, 협상의 여지를 남기지 않겠다는 의지를 보여준 것이기도 합니다. 압구정4구역이라는 사업지를 반드시 잡겠다는 결정이 책준 수용이라는 전례 없는 선택으로 이어진 겁니다.
압구정5구역, 판세가 흔들린다
삼성물산의 책준 제출이 가장 빠르게 영향을 미치는 곳은 바로 옆 압구정5구역입니다.
5구역 수주전은 현재 DL이앤씨와 현대건설의 맞대결 구도입니다. DL이앤씨는 57개월 공기와 책임준공 조건을 이미 내걸었습니다. 현대건설은 67개월 공기를 제시하며 책준에는 상대적으로 소극적인 입장을 유지하고 있습니다. 공기만 10개월 차이가 납니다.
여기서 4구역 삼성물산의 결정이 직접적인 변수가 됩니다. 시공능력 1위도 책준을 낸 이상, 조합원 입장에서는 책준을 거부하는 건설사를 선뜻 선택하기 어려워집니다. 57개월 대 67개월이라는 공기 격차에 책준 여부까지 갈린다면, 조합원들의 선택은 자연스럽게 한쪽으로 기울 수밖에 없습니다.
현대건설 입장에서는 선택지가 좁아졌습니다. 책준을 받아들이면 리스크가 커지고, 받아들이지 않으면 수주 자체를 놓칠 가능성이 높아집니다. 4구역에서 삼성물산이 만들어낸 선례가 5구역의 판세를 흔들고 있는 겁니다.
여의도, 목동, 성수까지 번지는 이유
주목되는 건 압구정을 넘어선 파장입니다.
서울 안에는 시공사 선정을 앞둔 굵직한 정비사업지들이 줄 서 있습니다. 여의도 재건축, 목동 재건축, 성수 재개발, 한남 재개발까지 수조 원 규모의 사업지들이 시공사 선정을 준비하고 있습니다. 이 조합들이 이번 압구정4구역 사례를 지켜보고 있습니다.
삼성물산이 선례를 만들었으니, 이제 다른 조합들은 명분이 생겼습니다. 시공능력 1위도 책준을 낸 마당에 다른 건설사가 거부하면, 조합원들의 반응은 예상하기 어렵지 않습니다. 책준이 협상 카드가 아니라 수주의 기본 조건으로 굳어지는 흐름이 현실화할 수 있습니다.
이미 일부 대형 건설사들 사이에서는 책준을 선제적으로 활용하는 걸 차별화된 영업 전략으로 검토하는 움직임이 감지되고 있습니다. 한 건설사가 책준을 내밀면 경쟁사도 따라갈 수밖에 없는 구조가 형성되기 시작한 겁니다.
비용은 결국 어디로 가나
책준 도미노가 현실화되면, 그 비용이 어디로 전가되는지가 중요합니다.
건설사들이 책준을 수용하는 방향으로 시장이 굳어지면, 그 리스크를 상쇄하기 위한 움직임이 반드시 뒤따릅니다. 공사비 인상을 요구하거나, 공기 단축을 위해 인력과 장비를 추가 투입하는 방식으로 비용을 올리는 겁니다. 그리고 그 비용은 어떤 형태로든 분양가에 반영될 가능성이 높습니다.
조합의 협상력이 높아지는 구조가 결국 분양가 상승으로 이어지는 아이러니가 생길 수 있습니다. 책준을 받아낸 조합원이 더 안전해지는 대신, 분양가가 올라 새 입주자의 부담이 커지는 구조입니다. 정비사업 시장에서 리스크는 사라지지 않습니다. 다만 누가 짊어지느냐가 달라질 뿐입니다.
지금 확인해야 할 것
이 흐름에서 지금 당장 봐야 할 지표는 두 가지입니다.
첫째는 압구정5구역 시공사 선정 결과입니다. 책준을 수용한 쪽이 수주를 따낼 경우, 이 결과가 서울 전역 정비사업지 협상의 새 기준으로 굳어질 가능성이 높습니다. 국토교통부 정비사업 정보 시스템에서 각 구역의 시공사 선정 일정과 진행 상황을 직접 확인할 수 있습니다.
둘째는 다른 대형 건설사들의 움직임입니다. 현대건설, GS건설, 대우건설 등이 향후 주요 정비사업 입찰에서 책준을 수용하는 사례가 늘어나는지를 추적해야 합니다. 이 흐름이 굳어지는 순간, 수십 년간 시공사가 쥐고 있던 협상의 주도권이 조합 쪽으로 본격적으로 넘어가게 됩니다.
삼성물산이 압구정4구역에서 허리를 숙인 건 단순한 수주 전략이 아닐 수 있습니다. 수십 년간 유지되던 정비사업 시장의 힘의 균형이, 지금 이 시점을 기준으로 달라지기 시작하고 있다는 신호일 수 있습니다.