"매물 폭탄이라더니?" 대출 중단에도 서울 아파트값이 버티는 진짜 이유
금융위원회가 서울 25개 자치구와 과천·분당 등 경기도 12개 지역 다주택자를 대상으로 대출 만기 연장을 전면 중단했습니다. 조치 시행 직후 시장에서는 자금 여력이 부족한 다주택자들이 매물을 쏟아낼 것이라는 전망이 나왔습니다. 그런데 실제 시장은 예상과 다르게 움직이고 있습니다. 이 글에서는 대출 만기 연장 중단에도 서울 아파트 매물이 늘지 않는 이유, 이미 시장에서 벌어진 선제적 움직임, 그리고 매매보다 임대차 시장에서 더 큰 파장이 예상되는 이유를 정리합니다.
대출 만기 연장 중단 이틀째, 서울 아파트 매물이 오히려 줄어든 이유
조치 시행 후 시장 반응은 예상과 달랐습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 지난 3월 21일 8만 80건으로 정점을 기록한 뒤 4월 19일 기준 7만 5447건으로 약 한 달 새 4633건, 5.8% 감소했습니다. 강남구, 서초구, 송파구 강남 3구도 같은 기간 매물 건수가 일제히 줄어드는 추세를 보였습니다.
대출 규제가 시행됐는데 매물이 늘기는커녕 오히려 줄어든 겁니다. 왜 이런 현상이 나타났을까요.
답은 타이밍에 있습니다. 시장은 이미 이번 규제가 시행되기 전에 움직였습니다. 다주택자들이 대출 압박을 받기 전에 스스로 매물을 정리했거든요. 규제가 발표되고 나서 급하게 파는 게 아니라, 규제가 오기 전에 유리한 조건으로 미리 처분한 겁니다. 부동산 시장은 공식 발표보다 항상 한 발 먼저 움직인다는 패턴이 이번에도 그대로 반복됐습니다.
급매는 이미 2~3월에 소진됐다, 양도세 일몰이 진짜 변수였다
현장 전문가들은 이번 대출 규제 이전에 시장이 이미 조정을 마쳤다는 데 의견을 모으고 있습니다. 배경은 양도소득세 중과 일몰입니다. 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과가 일몰되기 전에 세 부담을 줄이려는 다주택자들이 2~3월 집중적으로 매물을 쏟아낸 겁니다.
잠실동과 대치동 현장에서는 이미 급매가 대부분 소진됐다는 이야기가 나옵니다. 양도세 중과 얘기가 나온 이후 급매가 쏟아졌고 2~3월에 대부분 거래됐다는 겁니다. 5월 9일을 앞두고 막판 거래가 일부 이뤄지고 있지만 이번 대출 규제로 추가 매물이 나올 가능성은 낮다는 게 현장의 판단입니다.
결국 이번 대출 만기 연장 중단 조치는 이미 소진된 시장에 뒤늦게 도착한 셈입니다. 규제가 타깃으로 삼은 다주택자들은 이미 발 빠르게 움직인 뒤였고, 남은 매물 중 급매로 나올 만한 물건은 많지 않습니다. 정책의 타이밍이 시장의 움직임보다 한 박자 늦은 결과입니다.
매매보다 임대차 시장이 더 위험하다, 전세 줄고 월세 오르는 시나리오
전문가들 사이에서는 매매 시장보다 임대차 시장에 미치는 파급 효과에 주목해야 한다는 목소리가 나옵니다. 보유 주택을 처분하는 대신 전세를 월세로 전환하는 방식으로 유동성을 확보하려는 다주택자가 늘어날 경우, 전세 공급 감소와 월세 가격 상승이 동반될 수 있다는 분석입니다.
비거주 주택을 전세로 놓고 다른 지역에서 전세로 사는 방식이 줄어들고, 월세로 놓고 타지에서 월세로 사는 형태가 증가하는 구조가 만들어질 수 있습니다. 다주택자 입장에서는 전세보다 월세가 현금 흐름 확보에 유리하거든요. 대출 연장이 막힌 상황에서 유동성을 만들어내는 가장 현실적인 방법이 월세 전환인 셈입니다.
비거주 1주택자를 대상으로 한 전세대출 규제 가능성도 임대차 시장 불안 요인으로 거론됩니다. 직주 근접 지역이나 학군지의 경우 실거주 목적의 귀소 수요가 늘어나면 매매 매물은 줄고 임차 수요는 늘어나는 구조가 됩니다. 전세 가격 변동성이 커질 가능성을 배제하기 어려운 이유입니다.
결국 이번 조치의 파장은 매매 시장이 아니라 임대차 시장에서 더 크게 나타날 가능성이 높습니다. 전세 공급이 줄고 월세가 오르면 그 부담은 고스란히 세입자에게 돌아갑니다. 규제의 칼날이 다주택자를 겨냥했지만, 실질적인 피해는 집 없는 임차인에게 먼저 전가되는 구조가 반복되는 겁니다.