2026년 보유세 시뮬레이션, 강남·마포 단지별 인상폭과 대응 전략
2026년 공동주택 공시가격이 전국 평균 9.16% 올랐습니다. 숫자만 보면 감당할 수준처럼 보입니다. 그런데 서울 시뮬레이션 결과를 보면 세율은 그대로인데 보유세가 40~57% 뛰는 결과가 나옵니다. 강남만의 이야기가 아닙니다. 마포, 성동도 마찬가지입니다. 이 글에서는 주요 단지별 보유세 시뮬레이션 데이터와 함께 보유자가 지금 해야 할 판단을 정리합니다.
공시가격 상승이 서울에 집중된 이유
전국 평균 공시가격 상승률은 9.16%입니다. 그러나 서울 전체는 약 18.67% 올랐습니다. 성동구는 29.04%, 강남3구는 23~26% 상승했습니다. 전국 평균의 2~3배 수준입니다.
정부는 공시가격 현실화율을 69%로 동결해 세 부담을 조절하겠다고 밝혔습니다. 현실화율 동결은 시세 대비 공시가격 비율을 고정한다는 의미입니다. 그러나 시세 자체가 올라가면 공시가격도 따라 올라갑니다. 현실화율을 묶어도 집값이 오르면 공시가격이 오르고 보유세가 늘어나는 구조입니다.
서울 아파트 7채 중 1채가 종합부동산세 과세 대상에 포함됐습니다. 종부세는 도입 당시 초고가 주택 보유자에 대한 부유세 개념이었습니다. 그러나 현재는 서울 중가 아파트 보유자도 납부 대상이 되는 상황입니다.
단지별 보유세 시뮬레이션, 얼마나 오르나
국토교통부 시뮬레이션 데이터 기준 전용 84㎡ 단지별 예상 보유세는 다음과 같습니다.
강남구 신현대 9차는 2025년 1,858만 원에서 2026년 2,919만 원으로 57.1% 증가합니다. 월 환산 시 세금만 243만 원입니다.
송파구 잠실엘스는 582만 원에서 859만 원으로 47.6% 증가합니다. 마포래미안푸르지오는 289만 원에서 439만 원으로 52.1% 증가합니다. 마포 아파트도 강남 못지않은 인상폭입니다.
반면 노원구 풍림아파트는 66만 원에서 71만 원으로 7.1% 증가에 그칩니다.
같은 서울 안에서도 지역에 따라 보유세 인상폭이 7%에서 57%까지 벌어집니다. 세금 양극화가 심화되는 구조입니다.
보유세 상한선이 작동하지 않는 경우
보유세에는 전년 대비 세 부담 상한선이 있습니다. 1주택자는 150%, 다주택자는 300%가 상한입니다. 전년보다 1.5배 이상 보유세가 오르지 않도록 제한하는 장치입니다.
그러나 공시가격 상승폭이 크면 이 상한선에 걸리는 경우가 생깁니다. 상한선 150%까지 꽉 채워 보유세가 올라가는 단지들이 늘어나고 있습니다. 상한선이 보호막이 아니라 실제 부담 수준이 되는 것입니다.
특히 소득이 없는 고령층 1주택자의 부담이 큽니다. 매달 수백만 원의 보유세를 현금으로 납부해야 하는 구조에서 보유를 이어가기 어려워지는 상황이 생깁니다. 이 계층에서 하반기 매물이 나올 가능성이 있습니다.
보유세 인상이 매도 결정으로 이어지는 구조
보유세 부담이 일정 수준을 넘어서면 매도 결정이 나옵니다. 강남구 신현대 9차처럼 연간 보유세가 2,919만 원에 달하면 월 243만 원을 세금으로만 납부해야 합니다. 여기에 관리비와 대출 이자가 더해지면 총 보유 비용이 상당합니다.
집값 상승 기대가 보유 비용을 압도한다면 버티는 것이 합리적입니다. 그러나 집값 상승 속도가 둔화되거나 하락하는 상황에서 보유 비용만 늘어난다면 계산이 달라집니다.
2025년 양도세 중과 유예 기간이 2026년 5월 9일 종료됩니다. 이 시점 전에 매도를 결정한 다주택자들의 매물이 시장에 나오는 흐름과 보유세 부담을 이기지 못한 1주택자들의 매물이 겹치면 특정 시점에 매물 증가가 집중될 수 있습니다.
지금 보유자가 해야 할 판단
보유세 인상이 장기적인 정책 방향인지 일시적 현상인지를 먼저 판단해야 합니다. 공시가격 현실화는 정책 방향이 유지되는 한 지속됩니다. 일시적 세 부담으로 보고 버티기를 선택할 것인지, 자산을 재편할 것인지를 결정해야 합니다.
보유를 유지하는 것이 유리한 경우입니다. 보유세를 충분히 감당할 수 있는 현금 흐름이 있고 해당 단지의 장기 시세 상승 가능성이 보유 비용을 압도한다고 판단되면 유지가 합리적입니다. 핵심 입지 단지는 보유세 부담이 늘어도 수요가 유지되는 경향이 있습니다.
매도를 검토해야 하는 경우입니다. 소득 없이 보유세를 현금으로 납부해야 하는 상황이거나, 다주택 보유로 보유세 부담이 복수로 쌓이는 경우, 그리고 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 전에 매도를 검토 중인 경우입니다. 이 경우 보유세 시뮬레이션을 먼저 계산하고 매도 타이밍을 설계하는 것이 순서입니다.
포트폴리오 재정비가 필요한 경우입니다. 다주택자라면 보유세 부담이 낮은 단지와 높은 단지를 비교해 우선 정리 순서를 정해야 합니다. 보유세 부담이 크고 장기 시세 상승 가능성이 낮은 외곽 단지를 먼저 정리하고 핵심 입지를 유지하는 방향이 일반적입니다.
이제 부동산 투자의 기준이 바뀐다
부동산 투자의 판단 기준이 어디가 오를까에서 늘어나는 세금을 감당할 현금 흐름이 있는가로 이동하고 있습니다. 집값이 올라도 보유 비용이 더 빠르게 늘어나면 실질 수익률이 낮아집니다.
강남 아파트의 입지 가치는 유지됩니다. 그러나 그 가치를 보유하기 위한 비용이 높아지면서 보유 능력이 되는 자산가와 그렇지 않은 보유자 사이의 분화가 진행되고 있습니다. 단순히 버티는 전략이 유효하던 시대에서 세금을 포함한 총 보유 비용을 계산하고 움직이는 시대로 바뀌고 있습니다.