서울 전셋값 10년 만에 최고, 6.8억 시대에 살아남는 법
전세를 구하러 공인중개사무소에 가면 요즘 이런 말이 돌아옵니다. 나온 매물이 없다고요. 나와도 하루 이틀 만에 계약이 끝난다고요. 이번 주 한국부동산원이 발표한 서울 아파트 전셋값 상승률은 0.28%입니다. 2015년 11월 이후 약 10년 6개월, 545주 만의 최고 상승률입니다. 올 들어서만 2.89% 올랐습니다. 지난해 연간 상승률 0.48%를 5개월 만에 이미 훌쩍 넘어섰습니다. 서울 아파트 평균 전셋값은 6.8억원으로 역대 최고를 기록했습니다. 강남만의 얘기가 아닙니다. 강북 14개 구 평균 상승률이 0.32%로 강남 11개 구 평균 0.24%를 웃돌았습니다. 성북구는 0.51% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 이 글에서는 전셋값이 왜 이렇게 빠르게 오르는지, 그리고 전세 계약 만료를 앞두고 있거나 지금 전세를 구하고 있는 분들이 어떻게 대응해야 하는지를 정리합니다.
강남만 오르는 게 아니다, 성북 0.51% 노원 0.36% 강북이 더 빠르다
이번 주 서울 전셋값 상승에서 눈에 띄는 건 강북의 속도입니다. 성북구가 0.51%로 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 길음·종암동 대단지 위주로 전세가가 올랐습니다. 노원구는 0.36%, 광진구는 0.34%, 동대문구는 0.27% 올랐습니다. 강남권에서는 송파구가 0.50%로 서울 최고 수준입니다. 잠실·신천동 주요 단지 위주로 전셋값이 올랐습니다.
왜 강북이 이렇게 빠를까요. 강남권 전셋값이 오르면서 상대적으로 저렴한 강북으로 수요가 밀려오는 구조입니다. 강남에서 전세를 구하지 못한 실수요자들이 성북, 노원, 광진으로 눈을 돌리면서 그 지역 전셋값도 같이 끌려 올라가는 겁니다. 이 흐름은 수도권까지 이어집니다. 광명이 0.66%, 하남이 0.43%, 화성 동탄이 0.41% 올랐습니다. 서울에서 밀린 수요가 수도권 핵심 주거벨트로 번지고 있는 겁니다.
올해 서울 전셋값 상승이 유독 빠른 이유는 세 가지가 겹쳤기 때문입니다. 입주 물량이 줄면서 새 아파트 전세 공급이 부족해졌고, 토지거래허가구역 확대로 집을 사도 전세를 못 놓는 구조가 됐습니다. 여기에 금리 부담으로 매매 대신 전세를 선택하는 실수요자가 늘면서 전세 수요는 오히려 커졌습니다. 공급은 줄고 수요는 는 상황이 지속되고 있습니다.
다주택자 규제가 전셋값을 올리는 이유, 임대 공급이 줄면 세입자가 피해를 본다
전셋값 급등의 배경에 다주택자 규제가 있다는 분석이 나옵니다. 한국건설정책연구원에 따르면 전·월세 가격은 2월 12일 다주택자 규제 정책 발표 이전부터 오르고 있었는데, 정책 발표 이후 상승폭이 한층 확대됐습니다.
이유는 간단합니다. 다주택자가 임대차 시장에서 전·월세 매물을 공급해왔는데 규제가 강해지면서 그 공급이 줄어드는 겁니다. 다주택자가 집을 팔거나 추가 취득을 포기하면 임대로 내놓을 물건 자체가 줄어듭니다. 매물이 줄면 남은 물건에 수요가 몰리고 가격이 오릅니다.
정부는 다주택자 매물 유도와 빠른 주택 공급에서 전세시장 불안의 해법을 찾겠다는 방침입니다. 그런데 공급이 실제로 늘어나려면 최소 2~3년이 걸립니다. 지금 착공하지 않은 집은 2~3년 뒤에도 공급이 없거든요. 전문가들은 금리 인하 기대감으로 매매 분위기가 일부 살아나고 있지만 대출 부담이 큰 상황에서 상당수 실수요자가 전세시장에 계속 머물 가능성이 높다고 분석합니다. 당분간 전셋값 상승 압력은 이어질 수밖에 없는 구조입니다.
전세 계약 만료 앞두고 있다면 지금 당장 이것부터 확인하세요
전셋값이 계속 오르는 상황에서 계약 만료를 앞두고 있거나 지금 전세를 구하는 분들이 할 수 있는 현실적인 대응이 있습니다.
계약갱신청구권을 아직 안 쓰셨다면 지금이 쓸 타이밍입니다. 계약갱신청구권을 행사하면 집주인이 전셋값을 5% 이상 올릴 수 없습니다. 주변 시세가 10~20% 오른 상황에서 5% 상한은 세입자 입장에서 상당한 보호막이 됩니다. 단 계약갱신청구권은 한 번만 쓸 수 있으니 언제 쓸지를 전략적으로 판단해야 합니다.
전세자금대출 한도를 미리 확인하세요. 2025년 6·27 대출 규제 이후 전세자금대출 조건이 달라졌습니다. 버팀목 전세대출, 카카오뱅크·케이뱅크 전세대출 등 상품별 한도와 금리가 다릅니다. 계약 전에 은행에서 대출 가능 금액을 먼저 확인하고 예산에 맞는 물건을 찾는 게 순서입니다.
보증금 안전을 최우선으로 확인하세요. 전셋값이 오를수록 보증금 규모도 커집니다. 계약 전에 등기부등본에서 근저당권 설정 여부를 확인하고, HUG나 SGI서울보증의 전세보증보험 가입이 가능한 물건인지를 반드시 체크해야 합니다. 전셋값이 매매가의 80%를 넘는 물건은 보증보험 가입이 어렵고 전세 사기 위험도 높아집니다.
서울 전셋값 6.8억 시대, 이 숫자가 평균이라는 게 현실입니다. 강남 대형 평형만의 얘기가 아닙니다. 성북, 노원 같은 강북 중소형 단지도 빠르게 오르고 있습니다. 전셋값 상승이 단기간에 멈출 가능성은 낮습니다. 계약갱신청구권, 대출 한도, 보증보험 이 세 가지를 지금 당장 확인해두는 것이 가장 현실적인 대응입니다.