26만 명이 돈을 맡겼는데 착공률이 10%도 안 된다, 지역주택조합의 구조적 실패

전국에서 26만 명이 저마다 수천만 원씩을 지역주택조합에 납입했습니다. 웬만한 중소도시 전체 인구와 맞먹는 규모입니다. 그런데 착공률이 10%에도 미치지 못합니다. 전체 조합 중 실제로 공사를 시작한 곳은 손에 꼽는 수준입니다. 26만 명이 돈을 묻어두고 기다리는 동안, 현장에서는 삽 한 번 못 뜬 곳이 태반입니다.

 

더 심각한 것은 전체 사업의 절반 이상이 모집신고 단계에 머물러 있다는 점입니다. 모집신고란 조합원을 모집하기 시작했다고 지자체에 신고하는 가장 첫 번째 관문입니다. 이후 업무대행사 선정, 토지 확보, 조합설립인가, 사업계획승인까지 험난한 절차를 줄줄이 통과해야 착공이 가능합니다. 출발선에 선 채로 절반이 멈춰 있다는 것은 경주 자체가 시작되지 않은 셈입니다.

 

집값이 치솟던 2018년부터 2022년 사이, 일반 분양보다 20~30% 싸다는 홍보 문구에 수요자들이 몰려들었습니다. 싸게 내 집 마련하겠다는 꿈은 수년째 서류 더미 속에 묶여 있고, 정작 돈만 먼저 나간 상황이 됐습니다.

이 글에서는 지역주택조합이 구조적으로 왜 실패율이 높은지, 세 가지 핵심 리스크가 어떻게 연결되는지, 그리고 가입을 검토하거나 이미 납입 중인 사람이 지금 확인해야 할 것들을 정리합니다.

 

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땅도 없이 돈부터 걷는 구조

지역주택조합의 가장 큰 문제는 집을 짓기 전에 돈부터 낸다는 점입니다. 현행법상 토지 사용 승낙률 80% 이상을 채워야 조합설립인가를 받을 수 있습니다. 그런데 실제로는 그 전 단계에서 이미 가입비와 계약금을 받는 경우가 비일비재합니다. 토지 확보도 되지 않은 상태에서 수백 명의 돈을 먼저 끌어모으는 구조입니다.

 

일반 아파트 청약은 주택도시보증공사의 분양보증이 붙습니다. 사업이 엎어져도 피해를 최소화할 수 있는 안전망이 있습니다. 지역주택조합에는 이 보호막이 없습니다. 26만 명이 저마다 수천만 원에서 수억 원을 냈는데 법적 울타리는 사실상 비어 있는 상태입니다.

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토지 확보 지연, 땅 주인 한 명이 사업 전체를 멈춘다

토지 확보 과정은 생각보다 훨씬 험난합니다. 사업 부지 내 땅 주인 한 명만 버텨도 사업 전체가 멈춰버리는 구조입니다. 지주가 버티기에 들어가면 협의가 수년씩 끌립니다. 그 사이 조합원들의 납입금은 운영비로 조금씩 소진됩니다. 기다리는 것 외에 조합원이 택할 수 있는 선택지가 사실상 없습니다.

 

국토연구원에 따르면 지역주택조합의 평균 사업 기간은 8년을 훌쩍 넘깁니다. 토지 확보율이 낮은 상태에서 공사비 갈등이 터지면 시공사가 이탈하고, 그 혼란 속에 조합 운영 비리까지 겹치는 패턴이 반복된다고 지적했습니다. 리스크 하나하나가 독립적으로 보이지만 실제로는 한 몸처럼 붙어 있는 구조입니다.

 

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공사비 갈등, 착공 이후에도 사업이 멈춘다

착공 이후라고 안심할 수 없습니다. 공사비 갈등은 착공 후에도 사업을 중단시키는 뇌관으로 작동합니다. 계약 시점과 준공 시점 사이에 자재값과 인건비가 올라 공사비가 통상 10~30%씩 불어납니다. 조합원 입장에서는 입주 직전까지 최종 부담금을 확정할 수 없는 구조입니다.

 

문제는 공사비를 검증할 공식 기구가 없다는 점입니다. 공사비 검증제란 시공사가 제시하는 원가 내역을 공인된 기관이 독립적으로 심사하는 제도입니다. 지금은 이 단계를 건너뛴 채 조합원이 시공사 숫자를 그냥 믿어야 하는 구조입니다. 국토연구원은 조합과 시공사 간 공사비 분쟁을 제3자가 검증하는 공식 기구가 없다는 구조적 공백을 정면으로 지적했습니다.

 

착공이 곧 완공을 의미하지 않는다는 것을 이 숫자들이 증명합니다. 착공률 10% 미만이라는 수치 뒤에는 착공 후 멈춘 현장들도 포함되지 않은 상황입니다.

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운영 불투명성, 내 돈이 어디 가는지 알 수 없다

지역주택조합은 주택법상 외부 회계감사 의무가 없습니다. 조합 운영비와 업무대행비 명목으로 수백억 원이 지출돼도 조합원이 세부 내역을 요구하면 내부 문서라며 거절당하는 사례가 반복됩니다.

자신이 납입한 돈의 사용 내역을 확인하지 못하는 상태로 수년을 버텨야 하는 구조입니다. 공사비 분쟁, 토지 확보 지연, 불투명한 운영이라는 세 가지 리스크가 따로 터지면 그나마 버틸 수 있지만, 동시에 엮이면 사업 자체가 멈춰버립니다. 

 

지역주택조합 제도가 처음 도입된 것은 1970년대입니다. 수십 년이 지나 참여자 규모는 수십 배로 커졌지만 조합원 보호 장치는 사실상 그 자리에 머물러 있습니다.

 

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지금 납입 중인 사람이 확인해야 할 것

이미 지역주택조합에 납입 중이라면 지금 당장 확인해야 할 항목들이 있습니다. 

 

첫째는 토지 확보율입니다. 조합설립인가를 받으려면 토지 사용 승낙률이 80% 이상이어야 합니다. 현재 확보율이 얼마인지, 미확보 토지의 지주 협의 현황이 어떻게 되는지를 조합에 서면으로 요청해야 합니다.

 

둘째는 납입금 사용 내역입니다. 조합 운영비와 업무대행비로 지금까지 얼마가 지출됐는지를 확인해야 합니다. 회계 자료 공개를 거부하는 조합은 그 자체로 위험 신호입니다.

 

셋째는 사업 단계와 예상 일정입니다. 현재 모집신고 단계인지 조합설립인가 단계인지를 확인하고, 사업계획승인과 착공까지 얼마나 걸릴지를 조합에 물어봐야 합니다. 구체적인 일정을 답하지 못하는 조합은 사업 진행 가능성에 의문을 가져야 합니다.

 

넷째는 업무대행사의 이력입니다. 업무대행사가 다른 지역주택조합 사업을 수행한 실적이 있는지, 그 사업들이 정상적으로 진행되고 있는지를 확인해야 합니다. 등록된 업무대행사인지 여부도 기본 확인 사항입니다.

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가입을 검토 중이라면 이것만은 확인해라

지역주택조합 가입을 검토 중이라면 일반 분양보다 20~30% 저렴하다는 홍보 문구보다 실제 사업 진행 가능성을 먼저 따져야 합니다. 

 

현재 토지 확보율이 80%를 넘었는지, 조합설립인가가 이미 났는지를 확인해야 합니다. 인가가 나지 않은 상태라면 사업이 진행되지 않을 가능성이 있습니다.

 

시공사가 확정됐는지도 중요합니다. 시공사 미확정 상태에서 납입을 요구하는 경우 공사비 협상이 어떻게 될지 예측하기 어렵습니다. 시공사가 결정됐다면 그 건설사의 재무 건전성과 유사 사업 수행 이력을 확인해야 합니다.

 

납입금 반환 조건도 계약서에서 반드시 확인해야 합니다. 사업이 실패했을 때 납입금을 돌려받을 수 있는 조건이 명확히 명시돼 있지 않으면 탈퇴 시 돈을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

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제도 개선 없이는 구조가 바뀌지 않는다

토지 확보율 의무화, 업무대행사 등록제, 공사비 검증제 중 하나라도 법제화되느냐가 이 시장의 신뢰를 가르는 기준점입니다.

 

토지 확보율 의무화는 일정 수준 이상의 토지를 확보하기 전에는 조합원 모집 자체를 금지하는 방식입니다. 땅도 없이 돈부터 걷는 현재 구조의 근본을 바꾸는 방안입니다.

 

업무대행사 등록제는 조합 업무를 대행하는 회사를 정부가 등록·관리하는 제도입니다. 현재는 누구든 업무대행사를 차릴 수 있어 전문성과 책임 소재가 불분명합니다.

 

공사비 검증제는 시공사가 제시하는 공사비 원가를 공인기관이 독립적으로 심사하는 방식입니다. 조합원이 시공사 숫자를 그냥 믿어야 하는 현재 구조를 개선하는 방안입니다.

 

세 가지 제도 중 어느 것도 아직 법제화되지 않았습니다. 규모는 대기업 수준인데 감독 체계는 수십 년 전 그대로입니다. 26만 명의 납입금을 지키는 제도적 안전망이 만들어지기 전까지 지역주택조합 가입은 철저한 사전 확인 없이는 위험한 선택입니다.