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부동산 체크

발표 당일 1억 오르고 착공 전에 15% 빠진다, 인프라 호재의 두 얼굴 GTX-A 노선 발표가 나오던 날 동탄 일부 단지 호가가 수개월 만에 1억 원 넘게 뛰었습니다. 착공까지 수년이 남은 시점이었는데 시장은 내일 당장 개통이라도 할 것처럼 움직였습니다. 발표 한 줄짜리 보도자료 하나가 수억 원짜리 자산을 흔든 것입니다. 그런데 그 이후 착공 전까지 수혜 지역으로 꼽혔던 일부 단지는 고점 대비 15% 이상 빠졌습니다. 발표가 호재인 것은 맞습니다. 그러나 그 호재가 이미 가격에 전부 녹아든 다음에 들어가는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 이 글에서는 인프라 발표가 실제로 집값을 올리는지, 아니면 기대감이 올리는지를 데이터와 사례를 통해 분석합니다. 그리고 두 가지가 다를 때 어떤 기준으로 판단해야 하는지를 정리합니다. 발표가 터지면 왜 다들 뛰어드는가인간은 불확실한 미래보다.. 더보기
입주 한 달 전 날아온 309억 원 청구서, 장위4구역이 보여준 공사비 리스크의 민낯 이삿짐을 다 쌌는데 이사 당일 아침에 추가 요금 고지서가 날아온다면 어떤 기분일까요. 장위4구역 조합원들이 딱 그 상황에 놓였습니다. 3월 말 입주를 코앞에 두고 공사비 309억 원 증액 협의가 시작됐습니다. 서울 성북구 장위4구역을 재개발한 장위자이레디언트는 총 2,840가구 규모의 대형 단지입니다. GS건설이 시공을 맡았고 전체 공사비만 7,000억 원대에 달합니다. 309억 원을 2,840가구로 나누면 가구당 평균 약 1,088만 원입니다. 계약서에 없던 추가 비용이 입주 직전에 청구된 것입니다. 이 글에서는 장위4구역 공사비 증액 협의의 배경과 조합원에게 미치는 실질적 영향, 그리고 재개발 투자자가 이 사례에서 읽어야 할 리스크를 정리합니다. 왜 공사비 증액이 입주 직전에 터지는가재개발 사업은 처.. 더보기
26만 명이 돈을 맡겼는데 착공률이 10%도 안 된다, 지역주택조합의 구조적 실패 전국에서 26만 명이 저마다 수천만 원씩을 지역주택조합에 납입했습니다. 웬만한 중소도시 전체 인구와 맞먹는 규모입니다. 그런데 착공률이 10%에도 미치지 못합니다. 전체 조합 중 실제로 공사를 시작한 곳은 손에 꼽는 수준입니다. 26만 명이 돈을 묻어두고 기다리는 동안, 현장에서는 삽 한 번 못 뜬 곳이 태반입니다. 더 심각한 것은 전체 사업의 절반 이상이 모집신고 단계에 머물러 있다는 점입니다. 모집신고란 조합원을 모집하기 시작했다고 지자체에 신고하는 가장 첫 번째 관문입니다. 이후 업무대행사 선정, 토지 확보, 조합설립인가, 사업계획승인까지 험난한 절차를 줄줄이 통과해야 착공이 가능합니다. 출발선에 선 채로 절반이 멈춰 있다는 것은 경주 자체가 시작되지 않은 셈입니다. 집값이 치솟던 2018년부터 2.. 더보기
생애최초 주택담보대출 LTV 70%, 최대 6억 원이 실제로 내 통장에 들어오지 않는 이유 2026년 생애최초 주택담보대출은 규제지역에서도 LTV 70%까지 허용됩니다. 규제지역 일반 주담대 LTV가 50% 수준인 것과 비교하면 20%포인트 더 빌릴 수 있는 조건입니다. 한도 상한선은 최대 6억 원입니다. 5억 원짜리 집을 산다면 일반 대출은 2억 5,000만 원이 한도인데 생애최초는 3억 5,000만 원까지 가능합니다. 숫자만 보면 파격적인 혜택처럼 보입니다. 그런데 이 6억 원이 실제로 내 통장에 들어오는 금액과는 꽤 거리가 있을 수 있습니다. LTV 조건 외에 DSR 규제를 동시에 충족해야 하고, 자격 요건도 생각보다 까다롭기 때문입니다. 이 글에서는 생애최초 주택담보대출의 실제 한도가 어떻게 결정되는지, 자격 요건에서 흔히 놓치는 부분이 무엇인지, 그리고 상품별 금리 차이를 구체적인 수.. 더보기
조합설립인가, 관리처분인가... 재개발·재건축 단계마다 대출이 완전히 달라진다 재개발·재건축 투자 실패담의 절반은 물건을 잘못 고른 게 아니라 대출 구조를 몰랐던 데서 비롯됩니다. 계약금 10%는 현금으로 냈는데 잔금 대출 한도가 예상보다 수억 원 낮게 나오는 상황, 잔금일을 넘기면 연 12~15% 수준의 지연 이자가 붙고 최악의 경우 계약이 해제되면서 계약금 전액을 잃는 상황이 실제로 벌어집니다. 좋은 물건을 고르는 안목이 투자의 1단계라면 자금 설계는 0단계입니다. 이 글에서는 재개발·재건축 사업의 각 단계별로 어떤 대출이 가능하고 어떤 제한이 적용되는지를 구체적인 수치와 함께 정리합니다. 왜 재개발·재건축 대출은 일반 아파트와 다른가일반 아파트는 KB시세나 감정평가액 기준으로 LTV를 계산해 한도가 나옵니다. 재개발·재건축 구역 내 물건은 다릅니다. 향후 받을 입주권 가치와 .. 더보기
다주택자 대출 만기 연장 전면 차단, 지금 당신의 포트폴리오를 점검해야 하는 이유 국내 가계부채 규모가 1,900조 원을 돌파한 가운데, 금융당국이 다주택자 주택담보대출 만기 연장에 대한 선별적 규제를 본격 검토하고 있습니다. 다주택자의 주택담보대출 비중은 전체의 약 30%로 추산됩니다. 저금리 시기에 레버리지를 활용해 다주택을 매입한 투자자들의 대출 만기가 2024~2025년에 집중 도래하는 상황에서 당국이 이 구간을 집중 관리 대상으로 설정한 것입니다. 이 글에서는 금융당국이 검토 중인 규제의 구체적인 내용과 시장에 미치는 파급 효과, 그리고 다주택자가 지금 당장 취해야 할 행동을 정리합니다. LTV 0% 적용이 의미하는 것규제지역 아파트를 보유한 다주택자의 대출 연장 시 LTV 0% 적용이 검토되고 있습니다. LTV 0%는 담보 가치의 어떠한 비율도 대출로 인정하지 않겠다는 의.. 더보기
하루 18억, 성수4지구 갈등이 길어질수록 조합원 지갑이 털린다 총 공사비 1조 3,600억 원, 한강변 최고 64층 랜드마크. 성수전략정비구역 4지구는 강북 재개발 사업 중 규모와 상징성 면에서 단연 최대어입니다. 그런데 이 사업의 시공사 선정 과정이 유찰 선언과 번복, 행정 신고로 얼룩졌습니다. 화려한 설계안 뒤에서 벌어지는 갈등이 길어질수록 피해는 고스란히 조합원에게 돌아갑니다. 이 글에서는 성수4지구 시공사 선정 과정의 경과와 함께, 갈등이 조합원에게 미치는 실질적인 영향을 정리합니다. 시공사 선정 과정에서 무슨 일이 있었나성수4지구 시공사 선정 과정을 시간순으로 정리하면 이렇습니다. 2025년 12월 18일 시공사 선정 입찰 공고가 나왔습니다. 총 공사비 약 1조 3,600억 원, 평당 공사비 1,140만 원 조건이었습니다. 2026년 2월 10일 입찰이 .. 더보기
성수1지구 재개발 시공사 수주전, 현대건설 vs GS건설 2파전 완전 분석 총 사업비 2조 1,540억 원. 지하 4층에서 지상 최고 69층, 17개 동, 3,014가구. 서울 성동구 성수동1가 194,398㎡ 부지에 들어서는 성수전략정비구역 1지구 재개발 사업의 규모입니다. 평당 공사비는 1,132만 원으로 책정됐습니다. 서울에서 진행 중인 정비사업 중 상징성과 사업 규모 면에서 손꼽히는 이 사업의 시공사 선정을 두고 현대건설과 GS건설이 맞붙었습니다. 이 글에서는 두 건설사의 전략 차이, 수주전의 핵심 변수, 그리고 시공사 결정이 성수동 부동산 시장에 미치는 영향을 정리합니다. 성수1지구가 건설사들에게 특별한 이유성수동은 서울숲과 한강을 동시에 품은 입지입니다. 강남과 도심 어디로든 접근성이 뛰어나고, 최근 몇 년간 대형 브랜드 팝업스토어와 고급 상업시설이 집중되면서 서울에.. 더보기

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