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부동산 체크

보유세 올리면 집값이 잡힌다고? 보유세를 높이면 다주택자가 집을 팔고 시장에 매물이 늘어나 집값이 안정된다는 주장이 있습니다. 무주택자들이 이 논리에 공감하는 경향도 있습니다. 명분으로는 설득력이 있습니다. 그러나 실제 시장 데이터를 보면 이 주장에 세 가지 구조적 허점이 있습니다. 구호가 아니라 데이터로 짚어봅니다. 반론 1. 보유세 폭등이 실제로 부른 것은 월세 인상이었다보유세를 높이면 집주인이 부담을 지고 무주택 세입자가 혜택을 받는다는 논리가 있습니다. 실제 시장에서 그 비용을 누가 지불했는지를 통계로 확인해야 합니다. 2020년 7.10 대책 이후 종부세율이 최고 6%까지 치솟자 서울 아파트 평균 월세 가격은 2021년 한 해에만 약 12% 폭등했습니다. 한국부동산원 통계 기준입니다. 집주인들이 늘어난 세금 부담을 임대료 인상.. 더보기
이자 50만원 아끼려다 집값 1억 더 낸다? 금리 인하의 소름 돋는 '역습' 금리가 조금만 더 내려가면 집 사야지라는 말, 서울에서도 뉴욕에서도 똑같이 들립니다. 그런데 이 판단이 사실은 가장 비싼 가격에 집을 사겠다는 선언과 다름없을 수 있습니다. 금리가 내려갈 때 시장이 예상과 정반대로 움직이는 구조적 메커니즘을 정리합니다. 금리 1% 아끼려다 집값 5% 더 낸다많은 사람이 매달 통장에서 빠져나가는 이자 비용에 집중하느라 정작 자산 가치의 변화를 놓칩니다. 숫자로 직접 보면 더 명확합니다. 미국 30년 고정 모기지 금리가 6.75%에서 5.95%로 0.8%포인트 내린다고 가정합니다. 100만 달러 주택을 사면서 80만 달러를 대출받는다면 월 상환액은 약 400~500달러 줄어듭니다. 연간으로 치면 약 5,000~6,000달러 수준입니다. 문제는 금리가 내려가는 순간 시장의 대.. 더보기
대한민국은 왜 주식 대신 '콘크리트'를 택할까 정부가 밸류업 프로그램이니 주식 시장 활성화니 할 때마다 결과는 제자리걸음입니다. 한국인이 부동산에 집착하기 때문이라는 설명이 자주 나오지만 이것은 집착이 아니라 합리적 선택입니다. 자본의 생리와 한국 산업 구조를 들여다보면 이 질문의 답이 명확하게 나옵니다. 세 가지로 정리합니다.이유 1. ROE의 저주, 낡은 엔진으로 달리는 한국 기업들자본은 이문이 많이 남는 곳으로 흐릅니다. 코리아 디스카운트 얘기가 나올 때마다 여러 이유가 거론되지만 핵심은 한국 기업들의 자본 효율성 저하입니다. 한국 경제를 지탱하는 반도체, 자동차, 석유화학은 전형적인 대규모 장치 산업입니다. 공장 하나 짓는 데 수조 원이 먼저 나가고 기술 격차를 유지하려면 매년 막대한 R&D 비용을 쏟아부어야 합니다. 수익의 상당 부분을 다시.. 더보기
같은 교통 호재인데 수익 구조가 다르다: GTX vs 양평 고속도로 비교 GTX와 서울-양평고속도로가 계속 비교군으로 묶입니다. 결국 강남 접근성 싸움 아니냐는 질문이 많습니다. 맞습니다. 그러나 수익이 발생하는 메커니즘과 자산이 증식되는 속도는 판이하게 다릅니다. 이 글에서는 두 교통 호재의 수익 구조 차이와 각각 어떤 투자자에게 맞는지를 정리합니다.수익 모델의 본질, 역세권 아파트 vs 나들목 토지투자가 목적이라면 먼저 내가 어떤 형태의 수익을 원하는지를 결정해야 합니다. GTX는 시간의 압축입니다. 외곽에서 강남까지 20분 내로 연결하는 힘이 역세권 아파트 가격을 밀어 올리는 구조입니다. 수익 포인트는 역세권 500m~1km 이내 대단지 아파트입니다. 직장인들의 직주근접 수요가 높은 전세가를 만들고 그것이 매매가 하방 경직성을 확보하면서 우상향하는 흐름입니다. 서울-양평.. 더보기
양평 땅 사도 될까? 고속도로 재개 전에 꼭 알아야 할 리스크 서울-양평고속도로 재개 소식이 나오면서 양평 부동산에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 수혜지가 어디냐는 질문이 많은데, 호재 뉴스 뒤에 반드시 짚어야 할 리스크가 있습니다. 이 글에서는 이 사업을 두고 투자자가 반드시 확인해야 할 다섯 가지를 정리합니다.리스크 1. 사업비가 예상보다 훨씬 커질 수 있다2021년 예비타당성 조사 통과 당시 총사업비는 약 1조 7,000억 원이었습니다. 당시 B/C 값이 0.82로 경제성 기준선인 1.0에도 못 미쳤고 정책적 필요성 AHP 0.508 덕분에 간신히 통과된 사업입니다. 처음부터 경제성이 빠듯했습니다. 지금은 2026년입니다. 지난 5년간 건설 원자재 가격과 인건비가 폭등했고 지가 상승에 따른 토지 보상비까지 더하면 총사업비가 최소 2조 원 중반대까지 치솟을 가.. 더보기
양평 가는 길 빨라진다는데... 그럼 어디가 오를까 2026년 3월 20일 국토교통부가 서울-양평고속도로 사업 재개를 공식 발표했습니다. 3년간 백지화 논란과 특검 수사가 이어지던 사업이 다시 살아났습니다. 정치적 공방이 아무리 시끄러워도 현실이 밀어붙인 결과입니다. 하남 교산 신도시 입주가 가시화되는 지금, 고속도로 없이는 그 일대 교통 대란을 막을 방법이 없습니다. 3기 신도시 광역교통망이라는 국가적 숙제를 더 이상 미룰 수 없다는 게 정부 판단입니다. 이 사업이 단순히 도로 하나 뚫는 것이 아닙니다. 수혜지가 어디냐, 리스크는 무엇이냐, 지금 움직이는 게 맞느냐를 정리합니다.사업 개요, 타임라인부터 확인해야 한다하남시 감일동 오륜사거리 인근에서 출발해 광주시를 거쳐 양평군까지 이어지는 약 27~29km 왕복 4차로 도로입니다. 타임라인을 보면 202.. 더보기
2026 부동산 세금, 5월 9일 전에 꼭 알아야 할 것들 2026년 부동산 세제가 동시에 두 방향으로 움직이고 있습니다. 지방 부동산과 실수요자에게는 취득세 혜택이 늘어났고, 편법 거래와 다주택 보유에 대한 과세는 강화됐습니다. 그리고 다주택자라면 2026년 5월 9일이라는 데드라인이 수천만 원을 가를 수 있습니다. 이 글에서는 2026년 달라진 취득세, 양도세, 거래 투명성 강화 내용을 정리합니다.취득세, 지방에는 당근 편법에는 채찍인구감소지역 특례1주택자가 인구감소지역 주택을 추가로 취득할 때 취득세를 최대 50%까지 감면합니다. 한도는 150만 원입니다. 생애최초 주택 구입자라면 인구감소지역 내 감면 한도가 200만 원에서 300만 원으로 올라갑니다. 세컨드 홈을 고민 중이거나 지방 부동산에 관심 있는 수요자에게 실질적인 혜택입니다. 종부세 특례와 연계하.. 더보기
2026년 보유세 시뮬레이션, 강남·마포 단지별 인상폭과 대응 전략 2026년 공동주택 공시가격이 전국 평균 9.16% 올랐습니다. 숫자만 보면 감당할 수준처럼 보입니다. 그런데 서울 시뮬레이션 결과를 보면 세율은 그대로인데 보유세가 40~57% 뛰는 결과가 나옵니다. 강남만의 이야기가 아닙니다. 마포, 성동도 마찬가지입니다. 이 글에서는 주요 단지별 보유세 시뮬레이션 데이터와 함께 보유자가 지금 해야 할 판단을 정리합니다. 공시가격 상승이 서울에 집중된 이유전국 평균 공시가격 상승률은 9.16%입니다. 그러나 서울 전체는 약 18.67% 올랐습니다. 성동구는 29.04%, 강남3구는 23~26% 상승했습니다. 전국 평균의 2~3배 수준입니다. 정부는 공시가격 현실화율을 69%로 동결해 세 부담을 조절하겠다고 밝혔습니다. 현실화율 동결은 시세 대비 공시가격 비율을 고정한.. 더보기

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