오늘부터 집 팔면 세금이 이만큼 더 냅니다

어제와 오늘이 다릅니다. 5월 10일부터 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔면 세금이 대폭 늘어납니다. 4년간 유예됐던 양도소득세 중과가 오늘부터 다시 적용되기 때문입니다. 얼마나 달라지는지, 시장은 어떻게 반응하고 있는지, 그리고 지금 다주택자가 어떤 판단을 해야 하는지를 순서대로 짚어봅니다.

 

오늘부터 집 팔면 세금이 이만큼 달라진다

 

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하루 차이로 세금이 억 단위로 달라진다

강남구 아파트를 10년 보유한 2주택자가 5억 원 차익을 실현한다고 가정해봅니다. 어제까지 팔았다면 세금은 약 1억 3,850만 원이었습니다. 오늘부터는 같은 집을 팔아도 약 2억 8,975만 원을 내야 합니다. 하루 차이로 1억 5,125만 원이 달라집니다. 마포구 5년 보유 2주택자가 2억 원 차익을 낸다면 세금이 4,820만 원에서 9,935만 원으로 두 배 이상 뜁니다. 3주택 이상이면 충격이 더 큽니다. 7년 보유에 양도차익 3억 원 기준으로 7,914만 원이던 세금이 1억 9,487만 원까지 올라갑니다.

 

이렇게 차이가 나는 이유는 두 가지가 동시에 작동하기 때문입니다. 기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가됩니다. 여기에 장기보유특별공제도 사라집니다. 10년을 들고 있어도 세금을 깎아주지 않겠다는 겁니다. 지방소득세까지 합산하면 3주택 이상 보유자의 최고 실효세율은 82.5%까지 치솟습니다.

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단 예외는 있다

그렇다고 모든 다주택자에게 오늘부터 바로 중과가 적용되는 건 아닙니다. 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우 기존 유예 규정이 적용됩니다. 강남·서초·송파·용산구는 9월 9일까지 잔금과 등기를 마치면 중과를 피할 수 있습니다. 작년 10월 신규 지정된 조정대상지역은 6개월 이내 양도를 완료해야 합니다. 본인 상황이 예외에 해당하는지 잔금 일정과 함께 반드시 확인이 필요합니다.

오늘부터 집 팔면 세금이 이만큼 더 냅니다

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매물이 늘기는커녕 오히려 잠기고 있다

세금이 이렇게 커지면 다주택자들이 매물을 쏟아낼 것 같지만 시장은 정반대로 움직이고 있습니다. 4월 서울 집합건물 증여가 2,153건으로 2022년 12월 이후 최고치를 기록했습니다. 전년 동기 671건에서 세 배 넘게 뛴 겁니다. 1월 785건, 2월 903건, 3월 1,387건, 4월 2,153건. 매달 증가폭이 가팔라지고 있습니다. 팔기보다 물려주는 쪽을 선택하고 있다는 신호입니다. 서울 아파트 매물도 지난 2주 사이 7만 4,173건에서 6만 9,554건으로 6,000건 넘게 줄었습니다. 매물 잠김이 이미 시작됐습니다.

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과거에는 어땠나

정부는 이번엔 다를 것이라고 했습니다. 대출 규제와 토지거래허가제로 투기 수요가 차단됐고 집값 상승 기대도 낮아졌다는 논리입니다. 그런데 같은 정책을 이미 두 번 써봤습니다.

 

2018년 문재인 정부가 다주택자 양도세 중과를 강화하자 서울 아파트 거래량이 53% 급감했습니다. 매물이 쏟아지기는커녕 다주택자들이 버티기에 들어갔고 그해 집값은 연간 24% 올랐습니다. 2021년에도 거래량이 급감한 뒤 그해 집값 상승률은 13.5%를 기록했습니다. 국토연구원 분석에서도 양도세율이 1%포인트 오를 때 아파트 가격이 0.206% 상승하는 패턴이 확인됐습니다. 세금을 올릴수록 집값도 올랐다는 겁니다. 이번엔 다를지, 역사의 패턴이 반복될지는 시장이 증명할 것입니다.

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지금 다주택자라면 무엇을 해야 하나

오늘부터 매도하면 세금이 대폭 늘어납니다. 그렇다고 무조건 버티는 것도 전략이 아닙니다. 지금 당장 세무사와 세 가지를 시뮬레이션해야 합니다. 지금 파는 경우, 증여하는 경우, 계속 보유하는 경우 각각 세금과 비용이 얼마인지를 숫자로 비교해보는 것이 출발점입니다.

 

7월에 정부 세제 개편안이 나옵니다. 보유세와 비거주 주택 과세 체계 전반이 손질될 예정입니다. 그 내용에 따라 전략이 또 달라질 수 있습니다. 7월 개편안이 나오기 전까지는 큰 결정을 서두르지 않는 것도 선택지입니다.

 

세금으로 집값을 잡으려 할 때마다 집주인은 팔지 않았습니다. 이번 결말이 다를지는 7월이 말해줄 겁니다.