이재명 정부, 기업 비업무용 부동산 규제 꺼낸다…1990년 악몽 재현될까

이재명 대통령이 기업의 비업무용 부동산 규제 강화를 시사했습니다. 시장에서는 즉각 1990년 노태우 정부의 5.8 조치가 소환됐습니다. 당시 48개 대기업 그룹에 비업무용 토지를 강제로 처분하게 했던 그 조치 말이죠. 단기간에 엄청난 물량이 시장에 쏟아졌지만 1년 만에 정부 스스로 규제를 풀어버린 역사가 있습니다. 지금 정부가 같은 카드를 꺼낼 수 있을까요. 꺼낸다면 시장은 어떻게 반응할까요. 35년 전 그 정책이 남긴 명과 암을 지금 다시 들여다봐야 하는 이유가 여기 있습니다.

 

이재명 정부, 기업 비업무용 부동산 규제 꺼낸다…1990년 악몽 재현될까

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1990년 5.8 조치, 왜 나왔나

1988년 서울 올림픽 이후 한국 경제는 급격한 성장세를 탔습니다. 3저 호황으로 기업 수익이 크게 늘었고 그 자금이 부동산 시장으로 대거 흘러들었습니다. 특히 대기업들이 본업과 무관한 토지를 대규모로 매입하면서 투기 수요를 자극했습니다. 1988년부터 1990년까지 서울 아파트값은 2년 만에 70% 이상 급등했습니다. 전국 지가도 연평균 20% 이상 오르는 초과열 상태였습니다.

 

당시 정부는 기업의 비업무용 토지 보유를 집값 폭등의 핵심 원인으로 지목했습니다. 본업과 무관한 토지를 대규모로 쌓아두는 행태가 토지 공급을 왜곡하고 가격 상승을 부추긴다는 판단이었습니다. 단순한 세금 문제가 아니라 시장 구조 자체를 뒤흔드는 문제로 본 것입니다.

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5.8 조치, 실제로 무슨 일이 있었나

1990년 5월 8일 노태우 정부는 강수를 뒀습니다. 48개 대기업 그룹을 직접 특정해 비업무용 토지를 처분하라고 압박한 겁니다. 세금을 올리는 수준이 아니었습니다. 특정 자산을 시장에 내놓으라는 사실상의 강제 매각 명령이었습니다.

당시 전체 기업이 보유한 비업무용 토지는 6,730만 평이었는데 4년 뒤 그중 73.6%인 4,955만 평이 처분됐습니다. 단기간에 시장에 막대한 물량이 풀리면서 공급 확대 효과는 분명했습니다. 정부 입장에서는 시장 밖에 묶여 있던 유휴 토지를 끌어내 수급을 조정하고 기업의 토지 투기 수요를 차단하는 데 가시적 성과를 거둔 셈이었습니다.

 

조치의 파급력은 상당했습니다. 재벌 그룹들이 보유하고 있던 전국 각지의 임야, 농지, 나대지가 시장에 쏟아졌습니다. 일부 지역에서는 기업 매물이 한꺼번에 출회되면서 단기적으로 지가가 내려가는 효과도 있었습니다.

 

그러나 여기서 끝이 아닙니다. 1995년 정부 자료를 보면 5대 재벌의 토지 자산이 오히려 늘어난 것으로 나타났습니다. 강제 처분 이후에도 주요 그룹들이 다시 토지를 사들이면서 규제가 구조적 변화로 이어지지 못한 겁니다. 한시적 처방으로는 기업의 자산 전략을 근본적으로 바꾸기 어렵다는 점이 드러난 것입니다.

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왜 1년 만에 규제를 풀었나

부작용이 예상보다 컸습니다. 기업들이 자산을 자율적으로 정리한 게 아니라 정책 압박에 의해 급하게 처분하다 보니 투자 심리가 크게 위축됐습니다. 자산 운용의 자율성이 훼손되면서 실물경제 전반의 부담으로 번지기 시작했습니다.

특히 건설·개발 관련 기업들이 직격탄을 맞았습니다. 사업용으로 선제 확보한 토지까지 비업무용으로 분류되는 경우가 생기면서 정상적인 사업 계획이 흔들렸습니다. 일부 기업은 토지 처분으로 얻은 자금을 다시 투자하지 못하고 관망하는 상황이 벌어졌습니다.

 

여기에 물가 상승과 경기 둔화까지 겹쳤습니다. 부동산 가격 안정이라는 목표와 별개로 기업 활동 위축과 경기 하방 압력이 가시화되자 정부도 기존 기조를 유지하기 어려워졌습니다. 결국 이듬해인 1991년 4.4 조치를 통해 부동산 규제를 대폭 완화하는 방향으로 선회했고 이후 200만 호 건설 정책 등 공급 확대 중심 대책이 본격 추진됐습니다. 5.8 조치로 상징되던 강경 규제 기조는 사실상 후퇴 수순을 밟았습니다.

 

강하게 누르는 규제만으로는 시장과 경기를 동시에 관리하기 어렵다는 점을 당시 정부 스스로 인정한 셈이었습니다. 불과 1년 만에 방향을 튼 건 정책의 실패를 자인한 것에 가까웠습니다.

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지금 정부가 같은 방식을 쓸 수 있을까

업계에서는 1990년식 강제 매각 카드는 현실적으로 어렵다는 시각이 많습니다. 지금은 자산권 보호와 기업 경영 자율성에 대한 제도적 기반이 당시와는 비교가 안 될 만큼 강해졌습니다. 특정 기업군을 상대로 직접 처분 명령을 내리는 방식은 법적 충돌을 피하기 어렵습니다.

 

대신 거론되는 건 세제 중심의 간접 규제입니다. 보유세 강화, 과세표준 조정, 업무용 인정 기준 강화 같은 방식으로 비업무용 자산을 오래 들고 있을수록 비용이 커지도록 만드는 구조입니다. 강제로 팔게 하는 게 아니라 자연스럽게 처분하도록 유도하는 방식입니다. 형식은 달라졌지만 기업 자금이 비생산적 부동산에 묶이는 구조를 바꾸겠다는 문제의식은 1990년과 맞닿아 있습니다.

 

그런데 이 방식도 핵심은 기준 설정에 달려 있습니다. 기업이 보유한 토지 중에는 투기 목적 자산도 있지만 향후 사업 확장이나 물류·생산 거점 확보를 위해 선제적으로 잡아둔 자산도 적지 않습니다. 특히 건설·개발 관련 업종은 인허가 지연이나 경기 변화로 사업용 토지를 오래 들고 있는 경우가 흔합니다. 이런 자산까지 비업무용으로 묶어버리면 정상적인 기업 투자까지 위축시키는 부작용이 생깁니다.

 

기준이 너무 넓으면 생산적 투자까지 막히고 기준이 너무 좁으면 정책 효과가 반감됩니다. 결국 이번 논의의 핵심은 강제 매각 여부가 아니라 어디까지를 비업무용으로 볼 것인가입니다. 이 기준 싸움이 앞으로 기업과 시장의 반응을 가를 변수가 될 겁니다.

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1990년과 2026년, 무엇이 다른가

두 시기의 차이를 짚어두는 것이 중요합니다.

 

1990년은 3저 호황 이후 기업들이 막대한 현금을 부동산에 쏟아붓던 시기였습니다. 대기업의 비업무용 토지 보유 규모가 지금과 비교할 수 없을 만큼 컸습니다. 정부가 특정 기업군을 직접 압박하는 것이 법적으로나 사회적으로 가능했던 시대적 맥락이 있었습니다.

 

2026년은 다릅니다. 기업들의 부동산 보유 구조가 더 정교해졌고 법적 대응 수단도 발달했습니다. 글로벌 자본 시장과 연결된 대기업을 상대로 1990년식 강제 처분을 시도하면 외국인 투자자들의 한국 시장 신뢰에도 영향을 줄 수 있습니다.

 

반면 공통점도 있습니다. 부동산 가격이 급등하고 기업의 비생산적 자산 보유가 사회 문제로 부상했다는 점입니다. 1990년에도 국민 여론이 기업의 토지 투기에 매우 비판적이었고 지금도 마찬가지입니다. 정치적 맥락에서 이 카드를 꺼내려는 유혹이 강할 수밖에 없는 이유입니다.

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시장과 투자자가 지금 주목해야 할 것

규제 방향이 어떻게 구체화되느냐에 따라 기업과 시장의 반응이 달라집니다. 보유세 강화 기조가 현실화되면 비업무용 자산 비중이 높은 기업들이 가장 먼저 영향을 받습니다. 동시에 기업 매물이 시장에 풀리면서 특정 지역 상업용 부동산이나 토지 시장에도 변화가 생길 수 있습니다.

 

1990년에도 5.8 조치 발표 직후 시장이 먼저 움직였습니다. 정책 발표 후에 대응하면 이미 늦은 경우가 많습니다. 지금 이 시점에서 규제 기준이 어떻게 설정되는지, 어떤 업종과 지역이 직접적인 영향권에 들어오는지를 미리 모니터링해두는 것이 중요합니다.

 

개인 투자자라면 상업용 부동산이나 토지를 보유 중인 경우 지금 당장 업무용·비업무용 구분 기준을 점검해두는 것이 좋습니다. 세제 변화가 확정되기 전에 세무사와 미리 시뮬레이션을 돌려보는 것만으로도 나중에 수천만 원의 차이가 날 수 있습니다.

 

기업 관련 종목 투자자라면 비업무용 자산 비중이 높은 건설·부동산 관련 종목의 실적과 보유 자산 구조를 지금부터 들여다봐야 합니다. 규제가 강화되면 해당 기업들의 자산 처분 압박이 커지고 이는 주가에도 영향을 줄 수 있습니다. 금융감독원 전자공시시스템 DART에서 관심 기업의 사업보고서를 검색하면 부동산 자산 현황을 직접 확인할 수 있습니다.

 

토지 투자자라면 비업무용 판정 기준의 변화를 주시해야 합니다. 지금 보유한 토지가 새로운 기준에서 비업무용으로 분류될 경우 세금 부담이 급격히 커질 수 있습니다. 특히 나대지, 임야, 농지 형태로 보유 중인 경우가 가장 먼저 영향권에 들어올 가능성이 높습니다.

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역사는 반복되는가

5.8 조치는 강한 규제가 단기간에 시장을 움직일 수 있다는 것과 그 반작용도 매우 클 수 있다는 것을 동시에 보여준 사례입니다. 73.6%의 토지가 처분됐지만 5대 재벌의 토지 자산은 오히려 늘었습니다. 강제 매각으로 처분한 자리를 다시 사들이는 데 걸린 시간이 불과 5년이었습니다.

 

35년이 지난 지금 비슷한 논의가 소환됐다는 건 부동산 시장의 근본적인 구조 문제가 여전히 해결되지 않았다는 방증이기도 합니다. 이번 정부의 규제가 어디까지 강도를 높일지, 1990년의 실수를 반복하지 않을 수 있을지가 앞으로 시장의 가장 큰 관전 포인트가 될 겁니다. 그리고 이 논의가 어떤 방향으로 결론이 나든 가장 먼저 움직이는 것은 시장입니다. 기준이 확정되기를 기다리다가는 이미 늦을 수 있습니다.